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2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于調(diào)整期，部分涉房上市公司啟動(dòng)或延續(xù)退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略，出售旗下的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理公司。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中，出險(xiǎn)房企出售開(kāi)發(fā)項(xiàng)目股權(quán)或多元業(yè)務(wù)以回籠資金、抵消債務(wù)，部分經(jīng)營(yíng)狀況穩(wěn)定的房企出售非優(yōu)勢(shì)多元業(yè)務(wù)、未來(lái)發(fā)展更加聚焦開(kāi)發(fā)主業(yè)以及能夠帶來(lái)利潤(rùn)的優(yōu)勢(shì)多元業(yè)務(wù)。其他參與主體方面，AMC在項(xiàng)目層面參與并購(gòu)及紓困，保險(xiǎn)企業(yè)也在收購(gòu)配置商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)。

部分涉房上市公司退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)

部分涉房上市公司出售股權(quán)，退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，聚焦其他主業(yè)。如派斯林?jǐn)M以10.68億元出售六合房產(chǎn)100%股權(quán)及轉(zhuǎn)讓經(jīng)開(kāi)物業(yè)100%股權(quán)，整體剝離房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及物業(yè)管理業(yè)務(wù)，主營(yíng)將聚焦工業(yè)自動(dòng)化系統(tǒng)集成業(yè)務(wù)；廈門鎢業(yè)決定退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，掛牌轉(zhuǎn)讓多家房地產(chǎn)、物管公司，專注于鎢鉬、新能源材料和稀土三大核心業(yè)務(wù)的發(fā)展；順鑫農(nóng)業(yè)擬剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，多次在北京產(chǎn)權(quán)交易所以掛牌的方式公開(kāi)轉(zhuǎn)讓全資子公司北京順鑫佳宇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司100%股權(quán)。

表：2023年部分涉房公司退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)案例

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涉房上市公司掛牌出售房地產(chǎn)子公司往往需要付出較大的時(shí)間或資金成本。如廈門鎢業(yè)2月公開(kāi)掛牌成都同基置業(yè)有限公司47.5%股權(quán)，底價(jià)為2.52億元，9月底披露已完成交易；順鑫農(nóng)業(yè)于6月底以30.98億掛牌順鑫佳宇100%股權(quán)，之后多次下調(diào)掛牌價(jià)格，11月初掛牌價(jià)格已降至22.588億元，與首次掛牌價(jià)格相比下降27.1%，截至目前仍未完成交易。

當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)處于深度調(diào)整階段，行業(yè)優(yōu)勝劣汰加劇，預(yù)計(jì)未來(lái)房企及涉房企業(yè)退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的現(xiàn)象將會(huì)持續(xù)。

房企出售項(xiàng)目回籠資金

一方面，部分出險(xiǎn)房企出售開(kāi)發(fā)項(xiàng)目股權(quán)或多元業(yè)務(wù)以回籠資金、抵消債務(wù)，體現(xiàn)出對(duì)以前經(jīng)營(yíng)方針的調(diào)整和對(duì)現(xiàn)金流的重視。整體來(lái)看，2023年以來(lái)面臨仍然嚴(yán)峻的融資形勢(shì)，出險(xiǎn)房企出售地產(chǎn)項(xiàng)目或多元業(yè)務(wù)股權(quán)以獲得流動(dòng)資金、聚焦盈利性更高業(yè)務(wù)的并購(gòu)交易幾乎每月均有披露。如8月合景泰富向合作方綠城出售蘇州與杭州的三個(gè)項(xiàng)目，以減少未結(jié)清債務(wù)余額，增加運(yùn)營(yíng)資金；融創(chuàng)中國(guó)12.29億元出售三項(xiàng)目，以解決現(xiàn)有債務(wù)償還問(wèn)題。

表：2023年部分出險(xiǎn)房企出售開(kāi)發(fā)項(xiàng)目股權(quán)或多元業(yè)務(wù)案例

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另一方面，部分經(jīng)營(yíng)狀況穩(wěn)定的房企出售非優(yōu)勢(shì)多元業(yè)務(wù)，未來(lái)發(fā)展將更加專注開(kāi)發(fā)主業(yè)以及能夠帶來(lái)利潤(rùn)的優(yōu)勢(shì)多元業(yè)務(wù)，對(duì)于自身經(jīng)營(yíng)安全與穩(wěn)定盈利非常重視。如大悅城出售位于北京與上海的資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值最大化，回籠資金優(yōu)化財(cái)務(wù)成本及用作營(yíng)運(yùn)資金；首開(kāi)股份掛牌轉(zhuǎn)讓鉑郡、璞瑅兩家公司股權(quán)及債權(quán)，并表示涉及的鉑郡商街、璞瑅商街已自持經(jīng)營(yíng)多年，租金收入漲幅不大，且預(yù)計(jì)未來(lái)的利潤(rùn)和凈現(xiàn)金流有限，增值潛力較小，出售將有利于快速回籠資金，優(yōu)化財(cái)務(wù)狀況。

表：2023年部分經(jīng)營(yíng)狀況穩(wěn)定的房企出售項(xiàng)目案例

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AMC多在項(xiàng)目層面參與并購(gòu)及紓困

AMC參與并購(gòu)及紓困可分為集團(tuán)層面和項(xiàng)目層面，目前以項(xiàng)目層面居多。具體操作模式一般為：AMC自身出資或同時(shí)引入銀團(tuán)收購(gòu)項(xiàng)目或?qū)?xiàng)目注資，AMC對(duì)不良債權(quán)進(jìn)行談判，對(duì)債務(wù)償款金額、方式、時(shí)間等進(jìn)行重組，再通過(guò)自身旗下房地產(chǎn)平臺(tái)或引入品牌房企、代建企業(yè)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行再開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)，進(jìn)而推向市場(chǎng)變現(xiàn)取得收益。如中國(guó)信達(dá)、信達(dá)地產(chǎn)參與中南建設(shè)位于深圳新安街道寶城25區(qū)及新安25區(qū)的城市更新項(xiàng)目；中國(guó)華融攜手藍(lán)城，以“AMC+代建”模式紓困浙江臺(tái)州仙居北岸綠洲項(xiàng)目。

表：2023年部分AMC參與項(xiàng)目并購(gòu)與紓困案例

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AMC在項(xiàng)目層面參與并購(gòu)和紓困的模式已經(jīng)跑通、且更加規(guī)范化，有助于該模式的推廣應(yīng)用。對(duì)于出險(xiǎn)房企來(lái)講，意味著停工項(xiàng)目有更多的機(jī)會(huì)獲得救助，出險(xiǎn)房企在完成保交樓任務(wù)的同時(shí)也有機(jī)會(huì)回籠資金。

保險(xiǎn)企業(yè)收購(gòu)配置商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)

長(zhǎng)期來(lái)看，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)是險(xiǎn)資配置資產(chǎn)的重要領(lǐng)域。近年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格低迷，未來(lái)一二線城市核心地段的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)具有較強(qiáng)的升值空間，所以近期險(xiǎn)資加大這類資產(chǎn)的配置。如平安人壽從合景泰富收購(gòu)上海兆景房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司100%股權(quán)，并表示該項(xiàng)目為長(zhǎng)期持有型長(zhǎng)租公寓投資，系常規(guī)投資安排；世茂集團(tuán)向國(guó)壽集團(tuán)出售珠海世茂新領(lǐng)域51%股權(quán)，涉及位于珠海的綜合商業(yè)及商用綜合體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，以緩解流動(dòng)性困難，降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

表：2023年部分保險(xiǎn)企業(yè)收購(gòu)配置商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)案例

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