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2024年5月28日，廣州、深圳接連優(yōu)化樓市政策，廣州發(fā)布關(guān)于進一步促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知，提出降低非本地戶籍居民購房門檻，優(yōu)化差別化住房信貸政策，降低公積金貸款繳存年限要求并支持公積金支付首付款、優(yōu)化限售政策、支持“以舊換新”等多項措施。具體內(nèi)容如下：

一、統(tǒng)籌考慮我市經(jīng)濟社會發(fā)展、人口變化、產(chǎn)業(yè)布局、住房供需等方面情況，結(jié)合存量住房和存量土地等潛在供應(yīng)情況，科學(xué)編制住房發(fā)展規(guī)劃和年度計劃，根據(jù)市場供求情況，科學(xué)調(diào)節(jié)住宅用地供應(yīng)，進一步完善“保障+市場”的住房供應(yīng)體系。加強房地產(chǎn)行業(yè)和智慧家居、數(shù)字家庭產(chǎn)業(yè)的聯(lián)動，推動高品質(zhì)住房建設(shè)和發(fā)展。

二、在越秀、海珠、荔灣、天河、白云（不含江高鎮(zhèn)、太和鎮(zhèn)、人和鎮(zhèn)、鐘落潭鎮(zhèn)）、南沙等區(qū)購買住房的，非本市戶籍居民家庭能提供購房之日起前6個月在本市連續(xù)繳納個人所得稅繳納證明或社會保險證明的，享受戶籍居民家庭購房待遇。

三、按照《中國人民銀行 國家金融監(jiān)督管理總局關(guān)于調(diào)整個人住房貸款最低首付款比例政策的通知》（銀發(fā)〔2024〕102號）、《中國人民銀行關(guān)于調(diào)整商業(yè)性個人住房貸款利率政策的通知》（銀發(fā)〔2024〕103號）等有關(guān)文件要求，由廣東市場利率定價自律機制優(yōu)化我市差別化住房信貸政策。

非限購區(qū)域內(nèi)，對于擁有2套及以上住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的居民家庭，又申請貸款購買住房，銀行業(yè)金融機構(gòu)可根據(jù)借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握并具體確定首付款比例和貸款利率水平。

居民家庭在購房所在區(qū)內(nèi)無住房且符合購房條件的，新購住房貸款可按首套住房認(rèn)定；在購房所在區(qū)內(nèi)符合“租一買一”“賣一買一”條件的，新購住房申請住房貸款政策可按核減后名下住房套數(shù)認(rèn)定。

購房人申請住房公積金貸款時繳存年限調(diào)整為連續(xù)足額繳存住房公積金6個月（含）以上。允許提取公積金支付購買首套新建商品住房首付款。

五、居民家庭和企事業(yè)單位、社會組織等法人單位轉(zhuǎn)讓或辦理析產(chǎn)名下住房手續(xù)時不再審核取得不動產(chǎn)權(quán)證時間。

六、支持鼓勵房地產(chǎn)業(yè)各協(xié)會、房地產(chǎn)企業(yè)、中介機構(gòu)搭建平臺實施中介機構(gòu)代售、舊房換購等多種形式的商品住房“以舊換新”，推動建立交易新模式。鼓勵規(guī)模化租賃機構(gòu)收購存量商品住房。

同日，深圳明確自5月29日起，下調(diào)個人住房貸款最低首付款比例和利率下限。首套住房個人住房貸款最低首付款比例由原來的30%調(diào)整為20%，二套住房個人住房貸款最低首付款比例由原來的40%調(diào)整為30%。首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限由原來的LPR-10BP調(diào)整為LPR-45BP，二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限由原來的LPR+30BP調(diào)整為LPR-5BP。

表：5月28日廣州、深圳購房政策變化對比

廣州進一步放松限購政策，非本地戶籍購房者在限購區(qū)購房僅需6個月社保/個稅

今年1月廣州放開120平米以上限購后，購房者觀望情緒出現(xiàn)一定緩和，核心區(qū)域?qū)h郊以及臨廣區(qū)域虹吸效應(yīng)增強。從市場表現(xiàn)來看，2024年4月新建商品住宅成交面積環(huán)比增長4.8%，同比下降約30%。5月以來（4.29-5.26），新房周均成交面積與4月基本持平，但同比降幅仍較大，新房市場調(diào)整壓力仍在。

本次廣州將非本地戶籍家庭在限購區(qū)域購買120平方米以下住房的社保/個稅年限要求由2年降至6個月，進一步縮短年限要求，有利于更多新增購房需求入市。整體來看，當(dāng)前廣州限購政策已較為寬松，非本地戶籍購房者入市門檻明顯下降。

深圳5月6日優(yōu)化限購政策之后，本次未對限購政策進行進一步優(yōu)化，主要聚焦落實5.17新政。

廣州降低首付比例，取消房貸利率下限，非限購區(qū)域“認(rèn)房不認(rèn)貸”，所在區(qū)無住房購房申請貸款按首套執(zhí)行；深圳降首付比例、降房貸利率，與上海基本一致

本次廣州明確首套、二套首付比例不低于15%、25%，均降至最低水平，相比于政策出臺前的30%、40%，均下調(diào)了15個百分點，明顯降低了購房者置業(yè)門檻。深圳將首套、二套首付比例分別降至20%、30%，與上海基本一致。

本次廣州明確取消房貸利率下限，但未公布執(zhí)行的最低利率水平，據(jù)媒體消息，廣州多家銀行已達成共識，首套房貸利率3.4%，二套利率3.8%。深圳本次明確降低房貸利率，首套貸款利率下限由原來的LPR-10BP調(diào)整為LPR-45BP，二套貸款利率下限由原來的LPR+30BP調(diào)整為LPR-5BP，整體亦與上?；疽恢?。

對比來看，本次下調(diào)后，廣州首付比例和房貸利率均為一線城市最低，力度較上海、深圳更大。

另外，廣州針對非限購區(qū)域，明確擁有2套及以上住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的居民家庭也可以再申請貸款；“居民家庭在購房所在區(qū)內(nèi)無住房且符合購房條件的，新購住房貸款可按首套住房認(rèn)定”，意味著廣州購房者申請貸款時，套數(shù)認(rèn)定將根據(jù)購房所在區(qū)有無住房來判定，進一步擴大了首套住房的認(rèn)定范圍。

廣州取消限售政策，支持提取公積金用作首付款

本次廣州取消2年限售年限，有利于促進置換需求釋放，短期二手房掛牌量或有提升。

從公積金貸款政策來看，一方面降低公積金貸款提取繳存年限要求，另一方面，允許提取公積金支付購買首套新建商品住房首付款，根據(jù)中指監(jiān)測，2023年以來，全國已有超80城允許提取公積金用于首付款，一定程度有利于降低購房者置業(yè)成本。

廣州、深圳政策落地后，北京相關(guān)政策有望加快落實，繼續(xù)強化政策效果

表：北京限購、限貸政策現(xiàn)狀(截至5月28日)

從政策空間上來看，當(dāng)前北京仍然為全市限購，外地購房者需要連續(xù)60個月社保/個稅，限購政策全國最嚴(yán)，首付比例和房貸利率亦處于高位，均具備優(yōu)化空間。北京需求端政策優(yōu)化方向，或包括以下幾個方面：

①降低非京籍社保/個稅年限要求，5年改3年，或針對不同區(qū)域調(diào)整年限要求；②針對特定人群放寬限購政策，如針對人才、多孩家庭、老年家庭等給予更多購房名額；③放開大面積段限購，如120平方米或144平方米以上戶型；④降低首付比例、降低房貸利率，首套首付比例有望降至20%、房貸利率降至LPR以下，二套首付比例、房貸利率或根據(jù)不同區(qū)域設(shè)定不同要求；⑤提高公積金貸款額度、降低交易稅費、降低存量房貸利率等也是重要方向。

除了以上政策方向外，針對提高住房品質(zhì)、統(tǒng)籌增量與存量、暢通一二手鏈條的配套政策也有望跟進落實，如推動住房“以舊換新”、優(yōu)化土拍規(guī)則、調(diào)整土地容積率1.0限制等。

整體來看，5月27日上海多維度優(yōu)化樓市政策后，廣州、深圳率先跟進落實，進一步釋放政策利好。本次政策后廣州、深圳市場活躍度有望提升，核心區(qū)域銷售去化或加速。另外，5月29日，天津亦將首套、二套首付比例降至15%、25%最低水平，取消房貸利率下限。根據(jù)中指監(jiān)測，截至5月28日，全國多地已經(jīng)跟進5.17新政，武漢、鄭州等城市首套房貸利率降至3.25%、二套降至3.35%，下調(diào)幅度較大。短期來看，北京相關(guān)政策優(yōu)化預(yù)期進一步增強，多項政策舉措落地，預(yù)計將助推核心城市市場活躍度提升，從而加快全國市場筑底企穩(wěn)進程。

表：5.17新政后重點城市首付比例、房貸利率跟進情況