7月15-18日，第二十屆中央委員會第三次全體會議在北京舉行，審議通過了《中共中央關(guān)于進(jìn)一步全面深化改革、推進(jìn)中國式現(xiàn)代化的決定》。全會公報(bào)中涉及房地產(chǎn)的內(nèi)容主要包含以下幾個(gè)方面：

■ 必須完善宏觀調(diào)控制度體系，統(tǒng)籌推進(jìn)財(cái)稅、金融等重點(diǎn)領(lǐng)域改革，增強(qiáng)宏觀政策取向一致性。要完善國家戰(zhàn)略規(guī)劃體系和政策統(tǒng)籌協(xié)調(diào)機(jī)制，深化財(cái)稅體制改革，深化金融體制改革，完善實(shí)施區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展戰(zhàn)略機(jī)制。

■ 城鄉(xiāng)融合發(fā)展是中國式現(xiàn)代化的必然要求。必須統(tǒng)籌新型工業(yè)化、新型城鎮(zhèn)化和鄉(xiāng)村全面振興，全面提高城鄉(xiāng)規(guī)劃、建設(shè)、治理融合水平，促進(jìn)城鄉(xiāng)要素平等交換、雙向流動，縮小城鄉(xiāng)差別，促進(jìn)城鄉(xiāng)共同繁榮發(fā)展。要健全推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化體制機(jī)制，鞏固和完善農(nóng)村基本經(jīng)營制度，完善強(qiáng)農(nóng)惠農(nóng)富農(nóng)支持制度，深化土地制度改革。

■ 要統(tǒng)籌好發(fā)展和安全，落實(shí)好防范化解房地產(chǎn)、地方政府債務(wù)、中小金融機(jī)構(gòu)等重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)的各項(xiàng)舉措。

【中指觀點(diǎn)】

1、深化土地制度改革，城鄉(xiāng)土地要素或?qū)⒓铀倭鲃?，建設(shè)用地向優(yōu)勢地區(qū)傾斜，農(nóng)村土地集約利用等或是改革重要方向

2024年2月，中央全面深化改革委員會第四次會議審議通過了《關(guān)于改革土地管理制度增強(qiáng)對優(yōu)勢地區(qū)高質(zhì)量發(fā)展保障能力的意見》，住建部發(fā)布《關(guān)于做好住房發(fā)展規(guī)劃和年度計(jì)劃編制工作的通知》，明確各地建立“人、房、地、錢”要素聯(lián)動機(jī)制，根據(jù)人口變化確定住房需求，根據(jù)住房需求科學(xué)安排土地供應(yīng)、引導(dǎo)配置金融資源，實(shí)現(xiàn)以人定房，以房定地、以房定錢。

本屆三中全會進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)“城鄉(xiāng)融合發(fā)展是中國式現(xiàn)代化的必然要求”，明確提出要“必須統(tǒng)籌新型工業(yè)化、新型城鎮(zhèn)化和鄉(xiāng)村全面振興，全面提高城鄉(xiāng)規(guī)劃、建設(shè)、治理融合水平，促進(jìn)城鄉(xiāng)要素平等交換、雙向流動，縮小城鄉(xiāng)差別，促進(jìn)城鄉(xiāng)共同繁榮發(fā)展。要健全推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化體制機(jī)制，鞏固和完善農(nóng)村基本經(jīng)營制度，完善強(qiáng)農(nóng)惠農(nóng)富農(nóng)支持制度，深化土地制度改革”，新型城鎮(zhèn)化與深化土地制度改革高度關(guān)聯(lián)，土地資源的合理配置以及高效利用或?qū)⒊蔀橥恋刂贫雀母锏闹匾较颉?/p>

一方面，城鄉(xiāng)要素平等交換、雙向流動，或意味著未來城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤將進(jìn)一步推進(jìn)落地，重慶施行的地票交易制度或?qū)楦喑鞘刑峁┛刹僮鹘梃b。在此過程中，經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)、人口增加明顯、土地開發(fā)資源不足的地區(qū)或?qū)@得更多建設(shè)用地指標(biāo)。

另一方面，加快農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市，盤活農(nóng)村閑置宅基地等，促進(jìn)農(nóng)村土地集約化利用，釋放農(nóng)村土地紅利，也將為強(qiáng)農(nóng)惠農(nóng)富農(nóng)提供更大的支持，進(jìn)一步激發(fā)城鎮(zhèn)化潛力。過去幾年，不少地方已經(jīng)出臺和落地了相關(guān)政策，比如長沙明確村集體經(jīng)濟(jì)組織可以采取作價(jià)回購、統(tǒng)一租賃、農(nóng)戶委托、農(nóng)戶入股合作等多種方式集中整合本村閑置宅基地和閑置住宅資源，并鼓勵村集體經(jīng)濟(jì)組織利用從農(nóng)戶集中整合的閑置宅基地和閑置住宅，通過自營、出租、入股、合作等多種方式發(fā)展鄉(xiāng)村旅游、文化體驗(yàn)、康養(yǎng)服務(wù)等鄉(xiāng)村新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)。近期，南通、滁州市鳳陽縣等地對自愿放棄宅基地并進(jìn)城購房的人群發(fā)放購房補(bǔ)貼，相關(guān)配套舉措正在細(xì)化跟進(jìn)。

2、深化財(cái)稅體制改革，深化金融體制改革，房地產(chǎn)金融制度有待進(jìn)一步完善

深化財(cái)稅體制改革方面，1993年十四屆三中全會拉開了分稅制改革的序幕，2003年十六屆三中全會確立了健全公共財(cái)政體制的改革重點(diǎn)，2013年十八屆三中全會提出了建立現(xiàn)代財(cái)政制度的主線。本屆三中全會提出“深化財(cái)稅體制改革”，在地方土地財(cái)政不可持續(xù)的背景下，新一輪財(cái)稅改革或?qū)@央、地的再平衡展開，完善中央與地方事權(quán)、財(cái)權(quán)劃分，增加地方財(cái)稅收入，將有助于緩解地方財(cái)政壓力。

深化金融體制改革方面，當(dāng)前我國房地產(chǎn)金融制度包括房地產(chǎn)開發(fā)貸款制度、商品住宅預(yù)售制度、住房公積金制度、住房抵押貸款按揭制度等方面，房地產(chǎn)金融制度的產(chǎn)生和發(fā)展極大地促進(jìn)了房地產(chǎn)市場的發(fā)展，但也要看到，在過去幾輪房地產(chǎn)市場周期中，房地產(chǎn)金融政策的調(diào)整也帶來了一定的負(fù)面影響，政策的頻繁變化導(dǎo)致市場和預(yù)期波動幅度偏大，住房公積金制度的效能未能充分發(fā)揮（如未能和商業(yè)性貸款形成互補(bǔ)），部分繞開監(jiān)管的消費(fèi)貸流入房地產(chǎn)市場等，因此加快構(gòu)建現(xiàn)代化的住房金融制度，完善房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理是確保住房市場長效健康發(fā)展的重要基礎(chǔ)。

3、本屆三中全會公報(bào)首提“房地產(chǎn)”，防范化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)仍然是重點(diǎn)任務(wù)之一

今年以來各部委已出臺多項(xiàng)政策舉措化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，“穩(wěn)市場”“去庫存”舉措不斷落地。年初，住建部、金融監(jiān)管總局建立了城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，隨后相關(guān)制度不斷完善，助力企業(yè)項(xiàng)目獲得融資支持。6月金融監(jiān)管總局和住建部聯(lián)合印發(fā)通知，要求完善房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，充分發(fā)揮地方政府的積極作用，進(jìn)一步提高運(yùn)行效率，提高“白名單”項(xiàng)目質(zhì)量。此外，5.17房地產(chǎn)“一攬子”新政出臺，提振了市場信心，央行明確設(shè)立3000億元保障性住房再貸款用于收購企業(yè)已建成未售商品房，隨后廣州增城區(qū)、杭州臨安區(qū)以及貴陽、臨滄、惠州等城市均發(fā)布“國企收儲未售新房”的相關(guān)公告，“去庫存”舉措也在細(xì)化跟進(jìn)，未來化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的舉措仍將進(jìn)一步落地落實(shí)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行。

除了以上內(nèi)容外，全會亦提出要“提高人民生活品質(zhì)”，“不斷滿足人民對美好生活的向往”，對于住房來說，未來“好房子”的建設(shè)不可或缺，打造“好房子”將是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的必經(jīng)之路。

整體來看，本屆三中全會為未來經(jīng)濟(jì)體制改革提供了方向性指引，對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，深化土地制度改革有利于促進(jìn)土地資源合理配置和高效利用，進(jìn)一步提升土地價(jià)值，釋放城鎮(zhèn)化潛力；深化財(cái)稅體制改革或?qū)⒑侠韯澐盅氲厥聶?quán)、財(cái)權(quán)，優(yōu)化地方稅收體系，有助于緩解地方政府的財(cái)政壓力，對當(dāng)前穩(wěn)定房地產(chǎn)市場也有望產(chǎn)生積極影響。另外，全會強(qiáng)調(diào)化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，也意味著“穩(wěn)市場”“去庫存”政策仍將進(jìn)一步落地落實(shí)?！吨泄仓醒腙P(guān)于進(jìn)一步全面深化改革、推進(jìn)中國式現(xiàn)代化的決定》全文即將發(fā)布，更多改革舉措也將公開。