2022年以來，全國各地加速推進保障性租賃住房發(fā)展，從中央到地方各級政府持續(xù)出臺相關(guān)支持政策，眾多企業(yè)開始加快布局，住房租賃市場關(guān)注度明顯提升。中指研究院將持續(xù)跟進住房租賃市場相關(guān)動態(tài)，定期發(fā)布住房租賃市場月報，為市場參與者提供更多信息與數(shù)據(jù)支持。

摘要

政策動向：中央層面，證監(jiān)會、國家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范做好保障性租賃住房試點發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）有關(guān)工作的通知》，推動保障性租賃住房REITs業(yè)務(wù)規(guī)范有序開展；財政部、住建部下達2022年中央財政城鎮(zhèn)保障性安居工程補助資金，其中224.1億元用于租賃住房保障。地方層面，地方推動保租房籌建步伐進一步加快，長沙開展盤活存量房供作租賃住房試點，東莞、珠海、荊州等地發(fā)布保租房籌集計劃，北京、石家莊、呼和浩特等地明確住房租賃市場監(jiān)管與行業(yè)規(guī)范。

土地情報：5月，8城進行土地集中供應(yīng)出讓，其中廣州、蘇州、福州、濟南、廈門等5個城市涉及租賃用地成交，租賃住房規(guī)劃建筑面積24.7萬平方米。

企業(yè)動態(tài)：首批兩個保障性租賃住房REITs項目（來自廈門安居集團、深圳市人才安居集團）向交易所正式申報，保租房公募REITs試點取得突破性進展。

政策動向

（一）中央政策：推動保障性租賃住房REITs業(yè)務(wù)規(guī)范有序開展；加大租賃住房財政支持力度

· 證監(jiān)會、國家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)文推動保障性租賃住房REITs業(yè)務(wù)規(guī)范有序開展

5月27日，證監(jiān)會、國家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范做好保障性租賃住房試點發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）有關(guān)工作的通知》，推動保障性租賃住房REITs業(yè)務(wù)規(guī)范有序開展?！锻ㄖ穼Πl(fā)起主體、回收資金用途、參與方監(jiān)督職責(zé)等方面提出了要求，主要包括：（1）明確保租房REITs發(fā)起人應(yīng)當(dāng)為開展保障性租賃住房業(yè)務(wù)的獨立法人主體，不得開展商品住宅和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)；（2）凈回收資金應(yīng)當(dāng)優(yōu)先用于保障性租賃住房項目建設(shè)，或用于其他基礎(chǔ)設(shè)施補短板重點領(lǐng)域項目建設(shè)；（3）發(fā)起人的控股股東、實際控制人不得以任何方式挪用回收資金，并承諾監(jiān)督發(fā)起人遵照規(guī)定使用回收資金。

中指觀點：

《通知》中對發(fā)起主體、回收資金用途的相關(guān)規(guī)定，為規(guī)避房地產(chǎn)開發(fā)項目變相融資提供了政策依據(jù)，有利于進一步增加保租房供應(yīng)，促進投融資良性循環(huán)的形成。近年來，我國保障性租賃住房建設(shè)籌集步伐加快，圍繞保租房的各項支持政策密集出臺。尤其是保租房REITs，其加速推進與落地，對保租房項目“融投管退”的閉環(huán)商業(yè)模式具有重要意義。本次《通知》的出臺，進一步完善了相關(guān)配套政策細節(jié)，為加快保租房REITs項目平穩(wěn)落地提供了有力支持。

· 財政部、住建部安排224.1億資金用于租賃住房保障

5月11日，財政部、住建部印發(fā)《關(guān)于下達2022年中央財政城鎮(zhèn)保障性安居工程補助資金預(yù)算的通知》。根據(jù)《通知》，2022年中央財政城鎮(zhèn)保障性安居工程補助資金分配為：用于租賃住房保障224.1億元、老舊小區(qū)改造307億元、棚戶區(qū)改造100億元。此外，《通知》明確，2022年中央財政城鎮(zhèn)保障性安居工程補助資金納入直達資金管理。

中指觀點：

2022年來，隨著保障性租賃住房籌建進一步提速，中央財政支持力度明顯加大，《通知》明確了中央財政將補助224.1億元用于租賃住房保障，較去年中央為40個城市在預(yù)算內(nèi)投資補助的28億元有了大幅提升。2022年保租房計劃籌集240萬套（間），中央財政的大力支持將有利于充分調(diào)動市場主體參與保障性租賃住房建設(shè)的積極性，有效增加保租房供給，加快實現(xiàn)各地制定的供應(yīng)目標(biāo)。

· 國務(wù)院發(fā)文重點盤活保租房等基礎(chǔ)設(shè)施項目資產(chǎn)

5月25日，國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于進一步盤活存量資產(chǎn)擴大有效投資的意見》?！兑庖姟芬笠灾攸c領(lǐng)域、重點區(qū)域、重點企業(yè)等為主要方向，通過推動基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域REITs健康發(fā)展、規(guī)范有序推進PPP、積極探索資產(chǎn)證券化、支持兼并重組等方式，有效盤活存量資產(chǎn)，形成存量資產(chǎn)和新增投資的良性循環(huán)?！兑庖姟诽峒?，要因地制宜積極探索保障性租賃住房小區(qū)經(jīng)營性公共服務(wù)空間開發(fā)模式；要推動閑置低效資產(chǎn)改造與轉(zhuǎn)型，開發(fā)用于保障性租賃住房等新功能。

中指觀點：

有效盤活存量資產(chǎn)，形成存量資產(chǎn)和新增投資的良性循環(huán)，對于提升基礎(chǔ)設(shè)施運營管理水平、拓寬社會投資渠道、合理擴大有效投資等具有重要意義。改造用作保障性租賃住房是存量資產(chǎn)盤活的一個重要方向，“十四五”期間40個重點城市計劃新增保租房650萬套（間），存量改造將是籌集保租房的重要方式之一。將閑置的存量資產(chǎn)改擴建為保租房，不僅能對閑置低效資產(chǎn)價值進行重新挖掘，減輕庫存壓力，形成新增投資，同時還能在短時間內(nèi)形成租賃住房供應(yīng)，滿足青年人、新市民等群體的住房需求。

（二）地方政策

1.指導(dǎo)政策

· 長沙出臺試點方案，明確存量房出租不計入家庭住房套數(shù)

5月11日，長沙市培育和發(fā)展住房租賃市場工作領(lǐng)導(dǎo)小組正式印發(fā)《關(guān)于推進長沙市租賃住房多主體供給多渠道保障盤活存量房的試點實施方案》。《方案》施行之前已實現(xiàn)網(wǎng)簽備案交房或已辦理不動產(chǎn)登記的房屋，盤活供作租賃住房后，不納入家庭住房套數(shù)計算。以家庭為單位，盤活一套或多套住房用作租賃的，暫按“一戶核減一套”的原則核減家庭住房總套數(shù)。長沙力爭到2025年末籌集租賃住房不少于15萬套。

中指觀點：

本次長沙新政極具創(chuàng)新性，全面打通新房、二手房、租賃住房市場“通道”，巧妙地在不改變現(xiàn)行限購政策的條件下，精準(zhǔn)激活改善性購房需求，向新房市場釋放購買力，為優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控與推行“租購并舉”提供了新的解題思路，未來或有更多二線城市進行效仿，尤其是樓市表現(xiàn)相對低迷、限購政策仍有放松空間的二線城市，都可能會借鑒長沙的政策經(jīng)驗，出臺相關(guān)的樓市新政。

· 成都規(guī)定居民將自有住房用于保障性租賃住房，可新增購買一套房

5月31日，成都市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室出臺《關(guān)于進一步優(yōu)化完善房地產(chǎn)政策促進市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》。《通知》明確居民自愿將自有存量住房用于保障性租賃住房出租給新市民、青年人等群體，承諾遵守保障性租賃住房相關(guān)政策規(guī)定且5年內(nèi)不上市交易，并納入成都市保障性租賃住房管理服務(wù)平臺管理的，可一次性新增購買一套住房。

· 廣州擬出臺新政支持商業(yè)辦公、旅館廠房等非居住存量房屋改建保障性租賃住房

5月11日，《廣州市規(guī)劃和自然資源局、廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于推進非居住存量房屋改建保障性租賃住房工作的通知（征求意見稿）》對外發(fā)布。根據(jù)《通知》，此次所提及的“非居住存量房屋”是指《通知》實施前已建成的商業(yè)辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等合法房屋，并同時明確，改建需要遵循相應(yīng)規(guī)定。其中，土地性質(zhì)為三類工業(yè)用地和三類物流倉儲用地的非居住建筑，不得改建為保障性租賃住房。全市重點商圈及重點功能區(qū)內(nèi)的非居住存量房屋原則上不得改建為保障性租賃住房。

· 天津發(fā)布《關(guān)于印發(fā)天津市加快發(fā)展保障性租賃住房實施方案的通知》

5月18日，天津發(fā)布《關(guān)于印發(fā)天津市加快發(fā)展保障性租賃住房實施方案的通知》。從分類看，《方案》將保障性租賃住房分為宿舍型和住宅型，宿舍型人均使用面積不少于5平方米；住宅型以建筑面積不超過70平方米的小戶型為主，可適當(dāng)配置三居室，建筑面積不超過100平方米。從保障對象看，本市戶籍在租住區(qū)無自有住房和非本市戶籍在津正式就業(yè)且在租住區(qū)無自有住房的均可申請，重點保障環(huán)衛(wèi)、公交、快遞、家政等從事基本公共服務(wù)的群體。從租金標(biāo)準(zhǔn)看，保租房的租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)本著租戶可負擔(dān)、企業(yè)經(jīng)營可持續(xù)的原則，按照低于同地段同品質(zhì)市場租賃住房租金確定。

· 昆明出臺保障性租賃住房建設(shè)實施方案，租金不超過同地段同品質(zhì)市場租金85%

5月21日，昆明印發(fā)《昆明市保障性租賃住房建設(shè)實施方案（試行）》。從保障對象看，保障性租賃住房面向符合條件的新市民、青年人等住房困難群體供應(yīng)，納入全市統(tǒng)一分配管理。宿舍型保障性租賃住房主要面向企業(yè)職工分配。從租金水平看，保障性租賃住房租金不超過同地段同品質(zhì)市場租賃住房租金的85%。從建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)看，保障性租賃住房項目房源應(yīng)相對集中，單個項目房源不少于30套（間）且建筑面積不少于1500平方米。戶型以建筑面積不超過70平方米的小戶型為主，原則上不少于所申報項目總套數(shù)的70%。

2.保租房籌集計劃與實施

· 東莞“十四五”期間計劃至少籌集10萬套（間）保租房

5月18日，東莞正式發(fā)布《東莞市發(fā)展保障性租賃住房實施意見》。根據(jù)《意見》，到“十四五”末，東莞全市保障性租賃住房總量不少于10萬套，力爭達到15萬套。其中2022年籌集房源不少于3萬套。

· 珠海“十四五”期間計劃籌集7.2萬套（間）租賃住房

5月14日，珠海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局將《珠海市住房保障專項規(guī)劃（2021-2035）》向社會進行公示。根據(jù)《規(guī)劃》，到2025年，珠海全市計劃籌集建設(shè)各類保障性住房約8.7萬套，其中包括公共租賃住房1.2萬套、保障性租賃住房6萬套。根據(jù)遠期指標(biāo)，到2035年，珠海市實現(xiàn)公共租賃住房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房等各類保障性住房占新增住房供應(yīng)總量的60%。

· 荊州“十四五”期間力爭籌集1.6萬套（間）保租房

5月12日，荊州出臺《荊州市發(fā)展保障性租賃住房實施方案》，明確“十四五”期間，全市力爭籌集保障性租賃住房16118套，其中：市中心城區(qū)10000套、縣（市）6118套。2022年，荊州全市計劃籌集保障性租賃住房3247套。

· 南昌發(fā)放首批46個保障性租賃住房項目認定書，籌集保租房超2萬套

5月，江西省南昌將中心城區(qū)46個項目、20395套（間）房源列入2022年保障性租賃住房建設(shè)計劃，并同步發(fā)放今年首批項目認定書，完成年度任務(wù)的98.3%。上述房源以小型、適用、滿足基本居住需求為原則，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)以建筑面積不超過70平方米的小戶型為主，最大不超過90平方米，并將根據(jù)房屋實際情況，配套滿足基本居住需求的室內(nèi)裝修。項目單位還可憑保障性租賃住房項目認定書，到相關(guān)部門按程序辦理立項、用地、規(guī)劃、人防、施工、消防設(shè)計等手續(xù)，并可享受國家及南昌市對保障性租賃住房的相關(guān)支持政策。

3.金融和財稅支持

· 安徽出臺金融助企紓困措施，支持保租房建設(shè)資金需求

5月19日，安徽印發(fā)《關(guān)于金融助企紓困發(fā)展的若干措施》，從8個方面出臺22條舉措，幫助受疫情影響的困難行業(yè)渡過難關(guān)、恢復(fù)發(fā)展。其中，《措施》圍繞保障性租賃住房建設(shè)資金需求，提出銀行業(yè)金融機構(gòu)向持有保障性租賃住房項目認定書的保障性租賃住房項目發(fā)放的有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)集中度管理。

· 西安出臺住建領(lǐng)域穩(wěn)增長措施，加快推進中央財政支持住房租賃試點工作

5月31日，西安住建局印發(fā)《西安市住建領(lǐng)域穩(wěn)增長二十條措施》，聚焦住建領(lǐng)域市場主體發(fā)展、基礎(chǔ)投資推進、重點項目建設(shè)和監(jiān)管服務(wù)實施四個方面工作，加快推動建筑業(yè)提質(zhì)增效，促進建筑業(yè)持續(xù)快速發(fā)展。其中，《措施》提出推進中央財政支持住房租賃試點工作，統(tǒng)籌推進住房租賃試點工作與保障性租賃住房建設(shè)，加快發(fā)展長租房市場，大力培育規(guī)?；瘜I(yè)化市場供應(yīng)主體，年度新籌集各類租賃住房2.6萬套。

4.市場監(jiān)管與行業(yè)規(guī)范

· 北京市人大常委會表決通過北京住房租賃條例等法規(guī)

5月25日，北京市第十五屆人民代表大會常務(wù)委員會第三十九次會議審議通過了《北京市住房租賃條例》，并將于2022年9月1日起施行。該條例涉及多個安全要點，具體包括出租房屋應(yīng)符合安全要求；租賃住房威脅安全可以解除合同；建立租賃合同網(wǎng)簽系統(tǒng)保護信息安全；嚴(yán)管群租房；規(guī)范網(wǎng)絡(luò)平臺需及時刪除虛假信息。

· 石家莊加強住房租賃企業(yè)監(jiān)管

5月18日，石家莊市住建局發(fā)布《石家莊市住房租賃企業(yè)信用信息管理辦法》，將于2022年6月1日起實施。住房租賃企業(yè)信用等級評定采取量化打分的方法進行，信用等級評定基本分為80分，實行加減分制。住房租賃企業(yè)信用等級由高到低分為四個等級，分別為A級、B級、C級、D級。分值越高，信用等級越高。每一個自然年度為一個記分周期。

· 呼和浩特明確保租房準(zhǔn)入退出細則

5月11日，呼和浩特印發(fā)《呼和浩特市人民政府辦公室關(guān)于保障性租賃住房準(zhǔn)入退出實施細則》（征求意見稿）。從保障對象看，保障性租賃住房申請人包括新就業(yè)人員、城市基礎(chǔ)公共服務(wù)人員等，申請人須擁有符合規(guī)定的就業(yè)證明，同時申請人(包括配偶、子女等家庭成員)在市內(nèi)無自有住房、未租住公有住房。從保障方式看，《細則》提供了實物配租和租賃補貼等兩種保障方式。從退出管理看，《細則》明確承租人已不符合申請條件或自愿停止使用房屋的，承租人應(yīng)在3個月內(nèi)與房屋所在小區(qū)的物業(yè)部門(或房屋管家)聯(lián)系提出退房申請。

土地情報

· 5月8城進行土地集中供應(yīng)出讓，廣州、蘇州、福州、濟南、廈門涉租賃用地成交

集中供地22城中，8城在5月進行供應(yīng)出讓，廣州成交規(guī)模最高。2022年5月，在集中供地22城中，有8個城市進行土地集中供應(yīng)出讓，累計成交92宗宅地，總體規(guī)劃建筑面積為949.6萬平方米。其中，廣州涉宅用地成交規(guī)模最高，達261.6萬平方米。

5城涉租賃用地成交。5月，在8個集中供地城市中，廣州、蘇州、福州、濟南、廈門等5個城市涉及租賃用地成交，合計10宗、規(guī)劃建筑面積24.7萬平方米。

表：2022年5月部分集中供地城市宅地及涉租賃用地成交情況

注：北京數(shù)據(jù)包括5月31日—6月1日所有成交宅地。

· 5宗地塊涉及自持租賃

分自持運營與配建來看，廣州、蘇州、福州推出的5宗地塊涉及自持租賃住房，自持租賃住房規(guī)劃建筑面積合計17.3萬平方米。

表：2022年5月集中供地城市涉租賃用地情況

企業(yè)動態(tài)

（一）保租房融資進程不斷加快

· 廈門安居集團、深圳市人才安居集團：首批兩個保障性租賃住房REITs項目向交易所正式申報

5月27日，中金廈門安居保障性租賃住房、紅土創(chuàng)新深圳人才安居保障性租賃住房兩個保障性租賃住房REITs項目分別向上海證券交易所和深圳證券交易所正式申報，成為首批正式申報的保障性租賃住房REITs項目。具體來看：

中金廈門安居保障性租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金的公募REITs產(chǎn)品，發(fā)起人（原始權(quán)益人）為廈門安居集團有限公司。廈門安居集團是廈門市唯一市屬專營保障性住房及公共租賃住房相關(guān)業(yè)務(wù)的國有企業(yè)，本次選取了2個保障性租賃住房項目，申報保障性租賃住房REITs。截至2022年3月末，廈門安居集團共承建18個保障性住房項目，總建筑面積約369萬平方米。

紅土創(chuàng)新深圳人才安居保障性租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金主要原始權(quán)益人為深圳市人才安居集團有限公司，專項計劃管理人為深創(chuàng)投紅土資產(chǎn)管理(深圳)有限公司。深圳市人才安居集團是深圳市國資委履行出資人職責(zé)的國有獨資公司。此次深圳市人才安居集團選取了4個位于核心區(qū)域或核心地段的優(yōu)質(zhì)項目參與保障性租賃住房REITs試點，共涉及保障性租賃住房1830套、13.47萬平方米，資產(chǎn)評估值約為11.58億元。

· 成都興城人居地產(chǎn)集團：全國首單保障性租賃住房債務(wù)融資工具落地

5月19日，全國首單保障性租賃住房債務(wù)融資工具——成都興城人居地產(chǎn)投資集團股份有限公司2022年度第一期定向債務(wù)融資工具（保障性租賃住房），在銀行間債券市場成功簿記建檔發(fā)行。該債券由成都銀行股份有限公司擔(dān)任主承銷商，成都興城人居地產(chǎn)投資集團股份有限公司為發(fā)行人，注冊金額10億元，首期發(fā)行2億元，債券期限3年，票面利率3.45%，創(chuàng)中西部同評級、同期限、同品種債券最低發(fā)行利率。本次保障性租賃住房債務(wù)融資工具的募集資金將全部用于已取得住建部門頒發(fā)項目認定書的保障性租賃住房建設(shè)。

· 上海城投控股：寬庭住房租賃11.4億元資產(chǎn)支持ABS獲上交所受理

5月16日，據(jù)上交所披露，西部證券-上海城投控股-寬庭住房租賃資產(chǎn)支持專項計劃已獲上交所受理。債券類別為ABS，擬發(fā)行金額11.4億元，原始權(quán)益人為上海城投控股投資有限公司，計劃管理人為西部證券股份有限公司。

（二）住房租賃業(yè)務(wù)加快拓展

· 自如：北京四店齊開，覆蓋中關(guān)村、五道口、酒仙橋、團建湖等重點區(qū)域

5月21日，自如北京Z-Stay新增四家門店，覆蓋了中關(guān)村、五道口、酒仙橋、團結(jié)湖熱點租住區(qū)域，一次性集中供應(yīng)配套房源，充分滿足城市新市民、新青年們對生活居住的要求。

· 錢投·寧巢公寓：首個專項人才租賃用地顧問服務(wù)輸出項目順利簽約

5月23日，杭州寧巢公寓運營管理有限公司與杭州市臨安區(qū)經(jīng)濟適用住房開發(fā)有限公司，就臨安區(qū)雙林高校地塊人才租賃住房項目簽署合作協(xié)議。這是寧巢公司繼杭州市人才公寓租賃房項目之后，推出的首個專項人才租賃用地顧問服務(wù)輸出項目。此項目總建筑面積11.4萬平方米，總計892套，預(yù)計2022年10月份投入使用。雙方將以聯(lián)合運營為基礎(chǔ)，寧巢公司為臨安經(jīng)適房公司提供品牌及管理經(jīng)驗輸出，包括裝修方案、公寓智能化、運營管理體系建設(shè)等多維度的全方位運營管理服務(wù)。