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2024年5月16日, 由中國企業(yè)評價協(xié)會、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所、北京中指信息技術(shù)研究院主辦，北京中指信息技術(shù)研究院中國房地產(chǎn)TOP10研究組承辦的“2024中國房地產(chǎn)上市公司研究成果發(fā)布會暨第二十二屆產(chǎn)城融合投融資大會”隆重召開。

2023年，房地產(chǎn)上市公司收入規(guī)模階段性上升，凈利潤持續(xù)下滑，流動性有所惡化，且企業(yè)間經(jīng)營規(guī)模、財富創(chuàng)造力和財務(wù)穩(wěn)健等方面的表現(xiàn)持續(xù)分化。未來新房市場將緩慢復(fù)蘇，行業(yè)將加速出清、重整，未來擁有良好基本面、核心業(yè)務(wù)開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢、聚焦高能級城市的房地產(chǎn)上市公司將釋放更高的企業(yè)價值。

2023年房地產(chǎn)上市公司總資產(chǎn)均值及增長率

2023年，房地產(chǎn)上市公司總資產(chǎn)規(guī)模連續(xù)兩年負(fù)增長，降幅擴(kuò)大。其中，滬深上市房地產(chǎn)公司總資產(chǎn)均值為1309.9億元，較上年下降8.1%，降幅較上年擴(kuò)大3.3個百分點。內(nèi)地在港上市房地產(chǎn)公司總資產(chǎn)均值為1951.6億元，較上年下降7.9%，降幅較上年擴(kuò)大2.6個百分點。滬深及內(nèi)地在港上市房地產(chǎn)公司總資產(chǎn)連續(xù)兩年負(fù)增長，行業(yè)持續(xù)縮表。行業(yè)縮表主要源自民營和混合所有制房企縮表，央企資產(chǎn)規(guī)模與上年基本持平，地方國企資產(chǎn)規(guī)模小幅增長。

2023年，房地產(chǎn)市場仍在深度調(diào)整周期，上市房企主動收縮投資規(guī)模，加快竣工結(jié)轉(zhuǎn)，年末存貨規(guī)模下降，受銷售下降和融資受限影響，貨幣資金規(guī)模連續(xù)兩年下降，上市房企降低權(quán)益性投資規(guī)模，適度提高持有性物業(yè)規(guī)模，適應(yīng)房地產(chǎn)發(fā)展新階段要求，推動總資產(chǎn)規(guī)模有序下降。

2023年房地產(chǎn)上市公司營業(yè)收入與凈利潤均值

2023年，滬深及內(nèi)地在港上市房地產(chǎn)公司竣工結(jié)轉(zhuǎn)加速，營收增速較上年明顯回升，凈利潤繼續(xù)下滑。其中，剔除異常值后，滬深上市房地產(chǎn)公司營業(yè)收入均值為273.5億元，同比增長2.1%；內(nèi)地在港上市房地產(chǎn)公司營業(yè)收入均值為396.1億元，同比增長5.0%。滬深、內(nèi)地在港上市房地產(chǎn)公司凈利潤均值分別為3.0億元、-21.3億元，同比下降，降幅有所收窄。

過去幾年銷售額增速逐年下滑，2023年上市房企結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模因前期積累較高且上年下滑過快后出現(xiàn)反彈，其增長可持續(xù)性有限，結(jié)轉(zhuǎn)收入規(guī)模短期內(nèi)維持下行趨勢。同時，近兩年市場持續(xù)調(diào)整，短期內(nèi)對銷售毛利率形成較大壓力，隨著這部分銷售資源逐步轉(zhuǎn)入竣工交付，短期內(nèi)結(jié)轉(zhuǎn)業(yè)績承壓。

2023年，上市房企凈利潤率均值、凈資產(chǎn)收益率均值為負(fù)。滬深、內(nèi)地在港上市房地產(chǎn)公司凈利潤率均值分別為-0.8%、-24.0%，較上年下降。

2023年滬深及內(nèi)地在港上市房地產(chǎn)公司三道紅線情況

2023年，行業(yè)繼續(xù)在調(diào)整期運行，滬深上市公司及內(nèi)地在港上市公司負(fù)債率均有所上升。滬深及內(nèi)地在港上市房地產(chǎn)公司凈負(fù)債率均值為91.2%、163.1%。短期償債能力持續(xù)下降，滬深及內(nèi)地在港上市房地產(chǎn)公司現(xiàn)金短債比均值分別為1.14、0.75。

上市公司流動性出現(xiàn)明顯分化，頭部央國企及部分穩(wěn)健型民企持續(xù)優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，負(fù)債率下降；部分民企和混合所有制企業(yè)由于存量債務(wù)到期、再融資不足導(dǎo)致債務(wù)壓力加大。

2019-2024年一季度房地產(chǎn)板塊與大盤漲跌幅度變化情況

注：此處為每日累計漲跌幅=[（交易日收盤價-起始日收盤價）/起始日收盤價]*100%

2023年，房地產(chǎn)板塊持續(xù)走低，滬深及內(nèi)地在港房地產(chǎn)上市公司表現(xiàn)整體不如大盤。2023年A股市場經(jīng)歷了較大波動，年末滬深300同比下跌11.4%，2023年年末申萬地產(chǎn)指數(shù)同比下降26.4%。港股市場在2023年的整體走勢延續(xù)了2022年的弱勢、在震蕩中持續(xù)走低，2023年年末恒生指數(shù)同比下降13.8%，港股房地產(chǎn)板塊整體隨大盤波動，恒生地產(chǎn)指數(shù)同比下降29.6%。

房地產(chǎn)上市公司估值承壓，新房市場延續(xù)調(diào)整態(tài)勢，投資者將更加關(guān)注企業(yè)可持續(xù)運營能力和長期價值，保持穩(wěn)健運營、展現(xiàn)出拿地能力、經(jīng)營性業(yè)務(wù)較強(qiáng)的企業(yè)更易獲得投資者的青睞。

探索新發(fā)展模式，代表房企總體上均采取“開發(fā)+經(jīng)營”為模式的輕重并舉發(fā)展策略，代表房企往往采用“住宅開發(fā)/重資產(chǎn)+X”的方式，其中X代表運營與服務(wù)類業(yè)務(wù)，包含購物中心、寫字樓、酒店、長租公寓、代建、裝飾、展覽、康養(yǎng)等業(yè)務(wù)領(lǐng)域。

房企構(gòu)建新發(fā)展模式初現(xiàn)成效，經(jīng)營性業(yè)務(wù)業(yè)績增長快于開發(fā)業(yè)務(wù)，重要性日益凸顯。從業(yè)務(wù)規(guī)模看，典型房企2經(jīng)營性業(yè)務(wù)營收在2018年至2023年之間年復(fù)合增長率達(dá)到21.0%，增速比開發(fā)業(yè)務(wù)高出6.4個百分點。同時，較高的增速也使經(jīng)營業(yè)務(wù)在企業(yè)整體營收中的占比呈現(xiàn)上升態(tài)勢。從利潤來看，開發(fā)業(yè)務(wù)毛利下滑，經(jīng)營業(yè)務(wù)利潤貢獻(xiàn)度凸顯。2018年至2023年，典型房企毛利中來自經(jīng)營業(yè)務(wù)的占比從8.9%增長到26.5%。 

注：典型房企包括：中國海外發(fā)展、華潤置地、綠城中國、招商蛇口、龍湖集團(tuán)、建發(fā)國際集團(tuán)、中國金茂、金地集團(tuán)、新城控股、越秀地產(chǎn)。