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2024年5月27日，上海四部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施的通知》，提出調(diào)整優(yōu)化住房限購政策、支持多子女家庭合理住房需求、優(yōu)化住房信貸政策、支持“以舊換新”以及優(yōu)化土地和住房供應等九條政策措施。具體內(nèi)容如下：

中指觀點

一、上海多方位優(yōu)化樓市政策，力度超預期

表：5月27日上海購房政策變化對比

此次上海政策調(diào)整涵蓋多方面、多層次，涉及內(nèi)容豐富，外地戶籍、多孩家庭、離異家庭、企業(yè)等層面均有調(diào)整，是對前期中央部署的工作落實，與此前的“漸進式”放松政策不同，本次上海政策調(diào)整針對性更強、力度更大、涉及范圍更廣。

除了在上表列出的限購、限貸政策優(yōu)化外，此次政策還涉及土地和住房供應優(yōu)化，完善人房地聯(lián)動機制，并進一步健全住房保障體系，探索通過國有平臺公司等主體收購房源，優(yōu)化住房保障供給。同時，政策提出支持居住困難家庭改善，對符合“以舊換新”的居民家庭給予住房置換期間的租房補貼，以更好的推動改善性住房需求釋放，有利于更好引導市場預期。

從市場表現(xiàn)來看，上海今年以來已多次優(yōu)化樓市政策，1月底優(yōu)化非滬籍單身外環(huán)外限購政策后，市場活躍度略有回升，但持續(xù)性不足。新房方面，今年上海新房市場冷熱分化現(xiàn)象明顯，部分價格倒掛的熱點項目開盤即罄，但多數(shù)郊區(qū)項目表現(xiàn)仍偏弱，1-4月新房成交面積同比下降超三成，5月前四周（4.29-5.26），新房周均成交面積較4月下降，較去年同期降幅亦較大。二手房方面，二手房市場整體活躍度尚可，成交規(guī)模保持較高水平，在去年同期高基數(shù)下，1-4月二手商品住宅累計成交套數(shù)同比下降約20%，5月以來（5.1-5.27），二手商品房成交超1.5萬套，整體延續(xù)3、4月活躍度。本次政策落地有望帶動上海新房、二手房市場活躍度提升，成交量或?qū)⒅饾u修復。

二、北廣深政策跟進預期明顯增強，多項舉措有望落地

表：北廣深近期房地產(chǎn)市場表現(xiàn)

從市場的角度來看（點擊回顧：5.17新政落地10天后，房地產(chǎn)市場回暖了么？），4.30政治局會議后，北京、深圳接連放松限購政策，對市場情緒產(chǎn)生積極影響，5.17新政后，政策效果進一步強化，新房訪盤量、二手房帶看量均有所提升，二手房表現(xiàn)明顯好于新房，18、19日以及25、26日連續(xù)兩個周末，北京中介二手房成交量保持在高位，市場活躍度回升明顯；深圳二手房市場表現(xiàn)較為活躍，上周（5.20-5.26）二手房成交量保持在高位，同比增長45.4%，增幅較前一周擴大。新房方面，5月以來，北京、廣州、深圳新房成交面積同比降幅仍較大，新房市場調(diào)整壓力仍在。

表：北廣深限購、限貸政策現(xiàn)狀(截至5月27日)

從政策空間上來看，當前北京仍然為全市限購，外地購房者需要連續(xù)60個月社保/個稅，限購政策全國最嚴，首付比例和房貸利率亦處于高位；深圳限購政策亦較嚴格，核心區(qū)非戶籍購房需要3年社保/個稅，廣州核心區(qū)120平方米以下限購，廣深首套、二套首付比例均為30%、40%，房貸利率處于較高水平，均具備優(yōu)化空間。

上海5月27日全方位優(yōu)化樓市政策，給北廣深提供了重要參考和借鑒，預計近期北京、廣州、深圳將有所動作，積極落實5.17新政。從需求端政策優(yōu)化方向來看：

■ 北京政策優(yōu)化方向

①降低非京籍社保/個稅年限要求，5年改3年，或針對不同區(qū)域調(diào)整年限要求；

②針對特定人群放寬限購政策，如針對人才、多孩家庭、老年家庭等給予更多購房名額；

③放開大面積段限購，如120平方米或144平方米以上戶型；

④降低首付比例、降低房貸利率，首套首付比例有望降至20%、房貸利率降至LPR以下，二套首付比例、房貸利率或根據(jù)不同區(qū)域設定不同要求；

⑤提高公積金貸款額度、降低交易稅費、降低存量房貸利率等也是重要方向。

■ 廣州政策優(yōu)化方向

①進一步優(yōu)化限購政策，不排除全面取消限購的可能；

②給予多孩家庭更多購房名額；

③首套、二套首付比例降至20%、30%可能性較高；房貸利率方面，首套有望降至上海水平（LPR-45BP），二套有望低于上海；

④降低交易稅費等。

■ 深圳政策優(yōu)化方向

①繼續(xù)降低外地社保/個稅年限要求，非核心區(qū)取消限購存在一定預期；

②核心區(qū)給予多孩家庭更多購房名額；

③放開大面積段限購，如120平方米或144平方米以上戶型；

④首套、二套首付比例降至20%、30%可能性亦較高；房貸利率下調(diào)空間或與廣州基本一致；

⑤降低交易稅費等。

除了以上政策方向外，針對提高住房品質(zhì)、統(tǒng)籌增量與存量、暢通一二手鏈條的配套政策也有望跟進落實，如推動住房“以舊換新”、優(yōu)化土拍規(guī)則、調(diào)整土地容積率1.0限制等。

整體來看，本次上海大力度優(yōu)化樓市政策，積極落實4.30政治局會議和5.17新政要求，釋放了更加積極有力的信號，也體現(xiàn)了政府穩(wěn)定樓市的決心，對于當下提振市場預期、促進購房需求釋放將產(chǎn)生更大效用。上海樓市新政為其他城市提供了參考借鑒，北廣深政策優(yōu)化節(jié)奏有望加快，多項政策舉措落地，預計將助推核心城市市場活躍度提升，從而加快全國市場筑底企穩(wěn)進程。