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報告要點：

1.政策動態(tài)

國家發(fā)改委及福州、昆明等地發(fā)布相關(guān)政策，內(nèi)容涉及推動基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs常態(tài)化發(fā)行、支持工改商供應(yīng)等多項內(nèi)容

2.市場表現(xiàn)

大宗交易：2024年7月，中指數(shù)據(jù)監(jiān)測到大宗交易22宗

商辦用地：2024年1-7月，全國300城商辦用地推出及成交規(guī)劃建筑面積同比分別小幅增長2.0%、6.0%

3.行業(yè)動態(tài)

企業(yè)動態(tài)：華潤置地等頭部企業(yè)發(fā)布2024上半年經(jīng)營性物業(yè)板塊業(yè)績，格力地產(chǎn)計劃收購珠海免稅集團不低于51%的股權(quán)

項目動態(tài)：北京蘇寧生活廣場改造項目凱德·匯新大廈7月17日啟幕，華潤萬象生活首個PPP模式項目深圳大運天地開業(yè)

品牌動態(tài)：海倫司打造社區(qū)空間為基礎(chǔ)的全新商業(yè)模型，海底撈旗下烤肉品牌“焰請”華東首店落地義烏

融資動態(tài)：2024年1-7月，房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)發(fā)行的CMBS/CMBN、類REITs產(chǎn)品約515億元，同比下降37.3%；華夏大悅城購物中心REIT正式獲批，華夏首創(chuàng)奧萊REIT正式發(fā)售

一、政策動態(tài)

1.國家發(fā)改委推動基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs常態(tài)化發(fā)行

7月26日，國家發(fā)改委發(fā)布《國家發(fā)展改革委關(guān)于全面推動基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）項目常態(tài)化發(fā)行的通知》?！锻ㄖ芬詷?gòu)建常態(tài)化發(fā)行機制為目標，以市場化、法治化為遵循，以制度化、標準化、規(guī)范化為原則，全面改進申報推薦制度，進一步明確審核內(nèi)容，優(yōu)化政策空間，簡化推薦程序，壓實各方責任。

具體來看，與試點階段相比，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs底層資產(chǎn)進行了擴圍：增加了市場化租賃住房、養(yǎng)老設(shè)施等資產(chǎn)類型；與消費基礎(chǔ)設(shè)施物理上不可分割、產(chǎn)權(quán)上歸屬于同一發(fā)起人（原始權(quán)益人）的酒店和商業(yè)辦公用房，可納入項目底層資產(chǎn)。收益預(yù)測方面，常態(tài)化發(fā)行階段國家發(fā)展改革委不再對項目未來收益率提出要求。合規(guī)方面放寬部分資產(chǎn)擴募要求；提高回收資金使用靈活度，取消用于存量資產(chǎn)收購的30%比例上限，將用于補充流動資金的比例上限從10%提高至15%，但仍禁止回收資金變相用于商品住宅開發(fā)項目。此外，《通知》不再對國資轉(zhuǎn)讓等法律法規(guī)已有明確規(guī)定的轉(zhuǎn)讓事項作出要求；簡化工作流程，取消前期輔導(dǎo)環(huán)節(jié)；同時進一步完善流程設(shè)計，壓實相關(guān)各方責任，嚴格“退回”措施。

從市場表現(xiàn)來看，2024年前七個月共成立公募REITs產(chǎn)品11支，發(fā)行量超270億元，與歷史同期水平相比創(chuàng)新高，公募REITs擴容提速態(tài)勢顯著。從房企角度來看，《通知》對底層資產(chǎn)類型進行了擴圍，較大程度上豐富了公募REITs的底層資產(chǎn)范圍，為企業(yè)拓寬了相應(yīng)的融資渠道，為更多類型的資產(chǎn)投資提供了退出通道，將進一步激發(fā)市場活力，有利于提高市場對于長租房、商業(yè)、辦公等項目的關(guān)注度。

2.昆明原則上暫停新的商業(yè)辦公用地供應(yīng)

7月8日，昆明市政府發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化昆明市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施》。其中提到：根據(jù)市場需求及時優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，除企業(yè)自身確有需求外，原則上暫停新的商業(yè)辦公用地供應(yīng)。對已出讓尚未建設(shè)的非住宅商品房用地，允許按規(guī)定轉(zhuǎn)型用于養(yǎng)老、文旅、體育等新興產(chǎn)業(yè)項目的開發(fā)建設(shè)。對已出讓尚未建設(shè)的商業(yè)商務(wù)用地，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可向?qū)俚卣ü芪瘯┨岢錾暾?，?jīng)屬地政府（管委會）研究同意，可適當降低商業(yè)商務(wù)用房開發(fā)量。

3.黔南州甕安縣支持商改住

7月10日，甕安縣政府發(fā)布《甕安縣促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展十六條措施》。其中提到：支持企業(yè)商改住政策。鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)將現(xiàn)有商業(yè)地產(chǎn)庫存在符合規(guī)劃條件和滿足消防需求的前提下，按程序改建成住宅、辦公用房、公寓、車庫等用房，水、電、燃氣、物業(yè)收費價格按改后的物業(yè)標準收取。

4.福州可將城區(qū)低效存量工業(yè)倉儲用地改為批發(fā)市場、旅館用地

7月12日，福州市政府發(fā)布《福州市人民政府辦公廳關(guān)于城區(qū)低效存量工業(yè)倉儲用地改為商業(yè)用地的實施意見（試行）》。其中提到：福州市四城區(qū)二環(huán)路以外區(qū)域（不包含鼓樓區(qū)、臺江區(qū)和倉山區(qū)金山工業(yè)園區(qū)橘園洲片區(qū)，晉安區(qū)福興經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、金城產(chǎn)業(yè)發(fā)展和古城保護中心、金城民營科技工業(yè)集中區(qū)）符合要求的存量工業(yè)或倉儲用地，經(jīng)市政府批準，土地使用權(quán)人可利用自有上述用途存量用地建設(shè)批發(fā)市場、酒店兩類產(chǎn)業(yè)項目，土地用途變更為商業(yè)用地-批發(fā)市場、旅館用地。

土地使用權(quán)人通過現(xiàn)狀保留使用、內(nèi)部改造、拆除重建或宗地內(nèi)空地新建四種方式實施工業(yè)或倉儲用地改為商業(yè)用地（以下簡稱“工改商”），其中改作旅館用地的，應(yīng)當采取拆除重建方式再開發(fā)。

資料來源：中指研究院綜合整理

二、市場表現(xiàn)

1.大宗交易：2024年7月，中指數(shù)據(jù)監(jiān)測到大宗交易22宗

2024年7月，中指數(shù)據(jù)共監(jiān)測到大宗交易22宗，分物業(yè)類型來看，商業(yè)地產(chǎn)標的14宗（含寫字樓、商業(yè)、酒店、綜合體等），工業(yè)標的8宗（含工業(yè)廠房、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、物流倉儲）。

表：2024年7月大宗交易案例（部分）

注：本報告所統(tǒng)計大宗交易，不含交易金額在1億元以內(nèi)的交易，資產(chǎn)類型不含地塊、住宅，不含關(guān)聯(lián)交易等非市場化行為產(chǎn)生的交易。

2.商辦用地：2024年1-7月，全國300城商辦用地推出及成交規(guī)劃建筑面積同比分別小幅增長2.0%、6.0%

圖：2022年7月-2024年7月全國300城商辦用地推出及成交情況

2024年1-7月：全國300城商辦用地共推出6393萬平方米，同比小幅增長2.0%，成交5303萬平方米，同比小幅增長6.0%。

2024年7月：全國300城商辦用地共推出1175萬平方米，同比小幅增長5.2%，成交841萬平方米，同比增長14.4%。

圖：2019年-2024年7月各線城市商辦用地成交規(guī)劃建筑面積及同比變化趨勢

分城市等級來看：2024年1-7月，一線城市商辦用地推出及成交規(guī)劃建筑面積分別為270萬平方米、192萬平方米，同比分別下降11.5%、36.4%；二線城市推出及成交面積分別為2223萬平方米、2153萬平方米，同比分別下降1.5%、增長29.8%；三四線城市推出及成交面積分別為3900萬平方米、2959萬平方米，同比分別小幅增長5.2%、下降2.8%。

三、行業(yè)動態(tài)

1.企業(yè)動態(tài)

• 華潤置地等企業(yè)發(fā)布2024上半年經(jīng)營性物業(yè)板塊業(yè)績

新城控股：2024年1-6月公司商業(yè)運營總收入為62.12億元（即含稅租金收入），包含：商鋪、辦公樓及購物中心的租金、管理費、停車場、多種經(jīng)營及其他零星管理費收入；2023年同期公司商業(yè)運營總收入為52.01億元。

龍湖集團¹：截至2024年6月末，龍湖集團實現(xiàn)經(jīng)營性收入約131.0億元（含稅金額約139.4億元）。其中，運營收入約66.1億元（含稅金額約70.7億元），服務(wù)收入約64.9億元（含稅金額約68.7億元）。

華潤置地²：2024年6月，華潤置地經(jīng)常性業(yè)務(wù)收入約人民幣41.6億元，按年增長17.2%，其中，經(jīng)營性不動產(chǎn)業(yè)務(wù)租金收入約人民幣23.9億元，按年增長16.6%。2024年前6月，華潤置地累計經(jīng)常性業(yè)務(wù)收入約人民幣227.8億元，按年增長14.2%，其中，經(jīng)營性不動產(chǎn)業(yè)務(wù)租金收入約人民幣141.5億元，按年增長16.5%。

注1：龍湖集團運營業(yè)務(wù)包含商業(yè)投資、資產(chǎn)管理，服務(wù)業(yè)務(wù)包含物業(yè)管理、智慧營造。

注2：華潤置地經(jīng)常性業(yè)務(wù)包含經(jīng)營性不動產(chǎn)業(yè)務(wù)（包括持有租賃經(jīng)營的購物中心、寫字樓、酒店等），輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)（華潤萬象生活），生態(tài)圈要素型業(yè)務(wù)（包含長租公寓、城市代建、文體業(yè)務(wù)、城市更新、城市運營）。

• 格力地產(chǎn)計劃收購珠海免稅集團不低于51%的股權(quán)

7月7日，格力地產(chǎn)發(fā)布公告稱，基于公司逐步退出房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)實現(xiàn)主業(yè)轉(zhuǎn)型的整體戰(zhàn)略考量，上市公司擬置出所持有的上海、重慶、三亞等地相關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)對應(yīng)的資產(chǎn)負債及上市公司相關(guān)對外債務(wù)，并置入珠海免稅集團不低于 51%股權(quán)，如存在估值差額部分將以現(xiàn)金方式補足。

資料來源：中指研究院綜合整理

2.項目動態(tài)

• 北京蘇寧生活廣場改造項目凱德·匯新大廈7月17日啟幕

7月17日，經(jīng)過一年多的改造，凱德·匯新大廈正式亮相，為北京CBD再添甲級辦公綜合體。2023年2月，凱德投資收購了緊鄰北京東四環(huán)的原“北京蘇寧生活廣場”，更名為凱德·匯新大廈，并進行了重新定位、硬件改造、服務(wù)升級及招商等。

據(jù)報道，凱德·匯新大廈包括高區(qū)塔樓及A、B、C三座裙樓，總建筑面積9.7萬平方米，其中辦公空間5.6萬平方米，可滿足科技、制造、傳媒、金融等行業(yè)分層、獨棟整租等多元需求；商業(yè)空間面積約1.1萬平方米，引入了星巴克、Grid咖啡等品牌，以滿足商務(wù)、辦公、生活需求。公共空間方面，共享花園、私享花園累計面積達1250平方米，共享空間面積約2000平方米，包括奕橋Bridge+ Lounge、奕橋Bridge+ GO！兩條產(chǎn)品線，融合靈活辦公、室內(nèi)健身、休閑娛樂等復(fù)合功能。

• 華潤萬象生活首個PPP模式項目深圳大運天地開業(yè)

7月28日，深圳大運天地開業(yè)。項目坐落于龍崗區(qū)深港國際科教城核心區(qū)域，與城市軌道交通地鐵16號線接駁，擁有輻射城市東西區(qū)域的交通優(yōu)勢。項目占地面積52萬平方米，涵括一期文體場館、公共服務(wù)設(shè)施以及二期商業(yè)；其中，商業(yè)面積約6.5萬平方米，設(shè)置南、中、北三個區(qū)域，未來將融入大運公園進行片區(qū)統(tǒng)籌，綜合全局范圍153萬平方米。

華潤萬象生活以可呼吸開放式商業(yè)街區(qū)的概念打造環(huán)湖商業(yè)，遵循原有的“山、水、石”基因，對大運中心進行空間梳理與再創(chuàng)作，讓建筑、自然和居民生活打開，以“文、體、旅、商”角度切入，把大運天地的商業(yè)、大運中心的體娛、大運公園的智慧文旅場景三維一體，以支撐區(qū)域經(jīng)濟、商圈聯(lián)動。

資料來源：中指研究院綜合整理

3.品牌動態(tài)

• 海倫司發(fā)布新戰(zhàn)略，打造社區(qū)空間為基礎(chǔ)的全新商業(yè)模型

7月13日，海倫司發(fā)布新戰(zhàn)略“海倫司·社區(qū)新生活”，計劃推出以社區(qū)空間為基礎(chǔ)的全新商業(yè)模型。2023年，為適應(yīng)經(jīng)濟環(huán)境的變化，海倫斯向平臺型公司、輕資產(chǎn)模式進行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，主動調(diào)整存量門店網(wǎng)絡(luò)，大力發(fā)展合伙人門店網(wǎng)絡(luò)，以充分調(diào)動社會優(yōu)質(zhì)資源，重新進行長期的市場布局。此次打造社區(qū)空間，有別于傳統(tǒng)的酒館業(yè)務(wù)，是海倫司大力拓展合伙人模式的延續(xù)。據(jù)介紹，海倫司社區(qū)空間小店提供包含酒水、咖啡、小食、簡餐、甜品、冰淇淋在內(nèi)的六大產(chǎn)品模塊供選擇。加盟商將同時成為海倫司“酒水新零售代理商”“社區(qū)新空間代理商”，向社區(qū)周邊商家進行酒水商品，和空間裝飾造型等銷售。

• 海底撈旗下烤肉品牌“焰請”華東首店落地義烏

7月，海底撈集團旗下烤肉品牌焰請烤肉鋪子義烏首店落地義烏之心城市生活廣場。這是海底撈集團旗下的首個烤肉品牌，成立于2023年，主打“好吃好玩又有趣”，為消費者提供高品質(zhì)用餐服務(wù)的同時，還帶來洗頭、編發(fā)等趣味服務(wù)體驗，打造具有特色服務(wù)的相聚就餐場景。據(jù)了解，焰請烤肉鋪子未來還將陸續(xù)落地杭州、南京、太原等城市。

資料來源：中指研究院綜合整理

4.融資動態(tài)

• 2024年1-7月，房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)發(fā)行的CMBS/CMBN、類REITs產(chǎn)品約515億元，同比下降37.3%

圖：2024年1-7月CMBS/CMBN和類REITs發(fā)行量占比（按底層資產(chǎn)細分）

數(shù)據(jù)來源：CNABS，中指研究院綜合整理

2024年1-7月，房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)發(fā)行的CMBS/CMBN和類REITs產(chǎn)品發(fā)行單量共36支，較上年同期減少18支；產(chǎn)品發(fā)行金額共計515億元，同比下降37.3%。其中以商業(yè)地產(chǎn)（零售物業(yè)、辦公物業(yè)、酒店、綜合體、混合類）為底層資產(chǎn)的產(chǎn)品發(fā)行金額為461.4億元，占比90%；底層資產(chǎn)為租賃住房、物流倉儲及其他類型物業(yè)的產(chǎn)品發(fā)行金額均在20億元以內(nèi)，合計占比10%。

• 華夏大悅城購物中心REIT正式獲批

8月2日，中國證監(jiān)會出具了《關(guān)于準予華夏大悅城購物中心封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金注冊的批復(fù)》，華夏大悅城基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs正式獲批，基金類型為契約型封閉式，基金合同期限為24年，準予基金的募集份額總額為10億份，華夏基金為基金管理人，中國農(nóng)業(yè)銀行為基金托管人。

底層資產(chǎn)為成都大悅城，項目定位為“Joy City Joy Park”，占地面積約6.87萬㎡，建筑面積約17.25萬㎡。該項目是大悅城體系內(nèi)的優(yōu)質(zhì)購物中心，年度客流逾2000余萬人次。截至2024年3月31日，成都大悅城的評估值為32.43億元。。

• 華夏首創(chuàng)奧萊REIT正式發(fā)售，擬募資總額19.744億元

8月3日，華夏首創(chuàng)奧萊REIT發(fā)布公告稱，定于2024年8月6日至8月9日正式發(fā)售，發(fā)售價格為2.468元/份，擬募資總額為19.744億元。其中，戰(zhàn)略配售份額占75%，網(wǎng)下發(fā)售份額占17.5%，公眾發(fā)售份額占7.5%。產(chǎn)品認購熱度較高，8月8日華夏基金發(fā)布公告稱，截至2024年8月7日，華夏首創(chuàng)奧萊REIT公眾投資者累計有效認購規(guī)模已超過本次公眾投資者的初始募集規(guī)模上限，決定提前結(jié)束本次公眾投資者的募集。

資料來源：中指研究院綜合整理