*點(diǎn)擊此處獲取完整版《2025房地產(chǎn)上市公司TOP10研究報(bào)告》

研究背景與目的

中國房地產(chǎn)TOP10研究組自2003年開展中國房地產(chǎn)上市公司TOP10研究以來，已連續(xù)進(jìn)行了二十三年，其研究成果引起了社會(huì)各界特別是機(jī)構(gòu)投資者的廣泛關(guān)注，中國房地產(chǎn)上市公司TOP10研究的相關(guān)成果已成為投資者評(píng)判上市公司綜合實(shí)力、發(fā)掘證券市場投資機(jī)會(huì)的重要標(biāo)準(zhǔn)。

2024年，資本市場新“國九條”發(fā)布，證監(jiān)會(huì)抓緊推動(dòng)新“國九條”具體落實(shí)，形成了“1+N”政策體系，進(jìn)一步健全監(jiān)管制度機(jī)制，提升監(jiān)管效能。2025年政府工作報(bào)告把穩(wěn)住樓市股市寫進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展總體要求，提出“深化資本市場投融資綜合改革，大力推動(dòng)中長期資金入市，加強(qiáng)戰(zhàn)略性力量儲(chǔ)備和穩(wěn)市機(jī)制建設(shè)”。2025年政府工作報(bào)告重點(diǎn)圍繞擴(kuò)需求、去庫存、保交房、防風(fēng)險(xiǎn)和新模式等內(nèi)容部署本年房地產(chǎn)工作。在此背景下，房地產(chǎn)上市公司應(yīng)堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)、以進(jìn)促穩(wěn)工作總基調(diào)，順應(yīng)政策及行業(yè)趨勢，積極開啟新的發(fā)展模式，向高質(zhì)量發(fā)展邁進(jìn)。

在2025中國房地產(chǎn)上市公司研究中，中國房地產(chǎn)TOP10研究組在總結(jié)歷年研究經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步完善了研究方法和指標(biāo)體系，本著“客觀、公正、準(zhǔn)確、全面”的原則，發(fā)掘成長質(zhì)量佳、投資價(jià)值大的優(yōu)秀房地產(chǎn)上市公司，探索不同市場環(huán)境下房地產(chǎn)上市公司的價(jià)值增長方式，為投資者提供科學(xué)全面的投資參考依據(jù)。中國房地產(chǎn)上市公司TOP10研究的目的是：

1.客觀反映中國房地產(chǎn)上市公司的整體發(fā)展水平和最新動(dòng)態(tài)，促進(jìn)房地產(chǎn)上市公司做優(yōu)做強(qiáng)；

2.發(fā)掘綜合實(shí)力強(qiáng)、最具財(cái)富創(chuàng)造能力及投資價(jià)值、財(cái)務(wù)穩(wěn)健等表現(xiàn)優(yōu)異的房地產(chǎn)上市公司；擴(kuò)大企業(yè)在機(jī)構(gòu)投資者當(dāng)中的影響力，拓展企業(yè)融資渠道，幫助企業(yè)更快更好地發(fā)展；

3.通過系統(tǒng)研究和客觀評(píng)價(jià)，打造“中國房地產(chǎn)上市公司TOP10”品牌，引領(lǐng)房地產(chǎn)行業(yè)投資良性循環(huán)和健康發(fā)展。

2025中國房地產(chǎn)上市公司TOP10研究結(jié)果

（一）綜合實(shí)力TOP10

2024年，在市場仍在深度調(diào)整周期的背景下，綜合實(shí)力TOP10企業(yè)順應(yīng)市場變化，把握市場需求節(jié)奏，充分發(fā)揮在市場布局、土地和資金資源、管控模式等方面的優(yōu)勢，業(yè)績保持穩(wěn)定，展現(xiàn)出很強(qiáng)的經(jīng)營穩(wěn)定性，行業(yè)地位穩(wěn)固。

（二）財(cái)富創(chuàng)造能力TOP10

在市場仍在深度調(diào)整階段的背景下，財(cái)富創(chuàng)造能力TOP10企業(yè)順應(yīng)市場新發(fā)展階段要求，加強(qiáng)產(chǎn)品、服務(wù)、投資、運(yùn)營等核心能力建設(shè)，以創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)增加值為導(dǎo)向，向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型：一方面，加快竣工結(jié)轉(zhuǎn)，強(qiáng)化精益化管理，展現(xiàn)了經(jīng)營韌性，保持收入穩(wěn)定；另一方面，積極發(fā)展資產(chǎn)經(jīng)營及服務(wù)業(yè)務(wù)，拓展多元收入渠道，豐富利潤來源，有效提升財(cái)富創(chuàng)造力。

（三）財(cái)務(wù)穩(wěn)健性TOP10

財(cái)務(wù)穩(wěn)健性TOP10企業(yè)財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)合理，現(xiàn)金充足，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)可控，杠桿率保持低位。一方面，積極管理債務(wù)，保持基本面穩(wěn)健；另一方面，強(qiáng)化銷售去化及銷售回款力度，做好運(yùn)營服務(wù)，增加經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流入。

（四）投資價(jià)值TOP10

2025中國房地產(chǎn)上市公司投資價(jià)值TOP10企業(yè)在市場持續(xù)調(diào)整的背景下，憑借其規(guī)模實(shí)力、優(yōu)秀的產(chǎn)品力、強(qiáng)勁的經(jīng)營業(yè)務(wù)以及資金資源優(yōu)勢不斷取得優(yōu)異的經(jīng)營業(yè)績，在投資能力和盈利能力方面表現(xiàn)突出，投資價(jià)值彰顯。

面對(duì)市場調(diào)整壓力和消費(fèi)需求的轉(zhuǎn)變，上市公司商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營TOP10企業(yè)通過“消費(fèi)者洞察”解析消費(fèi)行為軌跡，精準(zhǔn)構(gòu)建用戶畫像，進(jìn)而匹配符合消費(fèi)者真實(shí)需求的產(chǎn)品和服務(wù)，動(dòng)態(tài)優(yōu)化服務(wù)策略，形成差異化競爭力。

隨著行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期，房企高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)的“三高模式”難以持續(xù)。區(qū)別于傳統(tǒng)的物業(yè)開發(fā)，代建業(yè)務(wù)具有高成長、高盈利、抗周期等優(yōu)勢，成為房企探索新發(fā)展模式的重要方向。

（五）公司治理TOP10

房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整，行業(yè)競爭愈發(fā)激烈，優(yōu)勝劣汰的態(tài)勢顯著增強(qiáng)。對(duì)于房地產(chǎn)上市公司而言，未來在發(fā)展的道路上挑戰(zhàn)與機(jī)遇并存。完善的公司治理結(jié)構(gòu)能夠有效維護(hù)公司股東利益、利益相關(guān)者權(quán)益，強(qiáng)化投資者信心。同時(shí)，優(yōu)質(zhì)的公司治理體系對(duì)于提高公司決策的科學(xué)性和管理效率起著重要作用，不僅增強(qiáng)了公司的永續(xù)經(jīng)營能力，還進(jìn)一步提升了其在市場中的競爭力。2024年，華潤、中海、保利、招商等房地產(chǎn)上市公司治理TOP10企業(yè)健全公司治理結(jié)構(gòu)，完善公司規(guī)章制度，加強(qiáng)與投資者交流，建立激勵(lì)制度，公司治理能力行業(yè)領(lǐng)先。

附：研究方法體系

1.研究對(duì)象

（1）依法設(shè)立且公司股份于2025年3月31日前在上海證券交易所、深圳證券交易所及香港聯(lián)交所等境內(nèi)外證券交易所公開上市的房地產(chǎn)企業(yè)（業(yè)務(wù)收入主要來自中國大陸，且收入構(gòu)成需滿足下款條件）。由于在不同交易所上市的企業(yè)采用的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則存在一定差異，研究組將根據(jù)上市地點(diǎn)分別對(duì)在內(nèi)地、香港上市的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行研究。

（2）主營業(yè)務(wù)收入構(gòu)成滿足以下條件之一：（1）房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)收入（包括房地產(chǎn)開發(fā)與銷售、園區(qū)開發(fā)與管理，下同）所占比重不低于50%或所占比重雖低于50%但比其他業(yè)務(wù)收入比重均高出30%（源自《上市公司分類與代碼》，中國證監(jiān)會(huì)2005年3月頒布）；（2）如果公司收入來自兩個(gè)行業(yè)，房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)收入占其總收入60%以上或其收入和利潤均占整體比重超過50%，或按歷史和未來趨勢來看，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)為企業(yè)提供最主要的收入和利潤。如果公司業(yè)務(wù)收入來自三個(gè)或以上行業(yè)，房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)收入或者利潤占整體比重超過50%（源自全球行業(yè)分類標(biāo)準(zhǔn)，Global Industry Classification Standard，摩根斯坦利公司和標(biāo)準(zhǔn)普爾公司聯(lián)合發(fā)布，簡稱GICS)。

2.評(píng)價(jià)指標(biāo)體系

在2025中國房地產(chǎn)上市公司TOP10研究中，中國房地產(chǎn)TOP10研究組從經(jīng)營規(guī)模、財(cái)富創(chuàng)造能力（EVA）、投資價(jià)值、財(cái)務(wù)穩(wěn)健性四個(gè)方面對(duì)企業(yè)進(jìn)行評(píng)價(jià)，對(duì)同一家企業(yè)在四個(gè)指標(biāo)體系中的得分按一定的權(quán)重值（權(quán)重來自于對(duì)四項(xiàng)得分的“方差-協(xié)方差分析”）進(jìn)行加總，最終得到企業(yè)的綜合實(shí)力得分，評(píng)價(jià)得出“2025中國房地產(chǎn)上市公司綜合實(shí)力TOP10”。

（1）經(jīng)營規(guī)模評(píng)價(jià)體系

TOP10研究組以總資產(chǎn)、營業(yè)收入、利潤總額和總市值作為經(jīng)營規(guī)模的評(píng)價(jià)指標(biāo)，指標(biāo)體系如下：

（2）財(cái)富創(chuàng)造能力（EVA）評(píng)價(jià)體系

TOP10研究組沿用了2003-2024年連續(xù)使用的財(cái)富創(chuàng)造能力EVA（Economic Value Added）評(píng)價(jià)理論和方法，再次對(duì)房地產(chǎn)上市公司的經(jīng)營績效進(jìn)行EVA評(píng)價(jià)：

（3）投資價(jià)值評(píng)價(jià)體系

本次研究中，研究組從盈利能力、成長能力、運(yùn)營效率等公司基本面的深入分析出發(fā)，系統(tǒng)分析企業(yè)在資本市場的表現(xiàn)，結(jié)合企業(yè)的業(yè)績預(yù)測，全面評(píng)價(jià)企業(yè)的投資價(jià)值。指標(biāo)體系如下：

（4）財(cái)務(wù)穩(wěn)健性評(píng)價(jià)體系

流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)（liquidity risk）是中國房地產(chǎn)上市公司面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)。所以，研究組將從企業(yè)的現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)出發(fā)，兼顧企業(yè)的中長期償債能力指標(biāo)資產(chǎn)負(fù)債率和凈負(fù)債率，綜合分析企業(yè)的財(cái)務(wù)穩(wěn)健性。指標(biāo)體系如下：

（5）公司治理評(píng)價(jià)體系

研究組在充分借鑒國內(nèi)外專家學(xué)者以及相關(guān)公司治理績效評(píng)價(jià)研究的基礎(chǔ)上，結(jié)合我國現(xiàn)實(shí)性的公司治理研究環(huán)境，實(shí)施量化指標(biāo)分析評(píng)估，全面客觀的評(píng)價(jià)上市公司的治理水平。指標(biāo)體系如下：

3.數(shù)據(jù)來源

（1）中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（CREIS）數(shù)據(jù)庫；（2）房地產(chǎn)上市公司對(duì)外公布信息（包括公司年報(bào)、公告、公司網(wǎng)站公布信息和對(duì)外派發(fā)資料）；（3）政府部門（包括建委、房管局和統(tǒng)計(jì)局等）公開數(shù)據(jù)；（4）2022、2023、2024中國房地產(chǎn)上市公司研究收集企業(yè)數(shù)據(jù)資料；（5）2022、2023、2024、2025中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)研究收集企業(yè)數(shù)據(jù)資料；

4.計(jì)量評(píng)價(jià)方法

研究方法上，為增加研究的嚴(yán)謹(jǐn)性，采用因子分析（Factor Analysis）方法進(jìn)行。因子分析是一種從變量方差——協(xié)方差結(jié)構(gòu)入手，在盡可能多地保留原始信息的基礎(chǔ)上，用少數(shù)新變量解釋原始變量方差的多元統(tǒng)計(jì)分析方法。它將原始變量分解為公共因子和特殊因子之和，并通過因子旋轉(zhuǎn)，得到符合現(xiàn)實(shí)意義的公共因子，然后用這些公共因子去解釋原始變量的方差。

設(shè)X1,X2,…,Xp是初始變量，F(xiàn)1,F2,…，F(xiàn)m表示因子變量，使用統(tǒng)計(jì)軟件SPSS可以計(jì)算出每個(gè)研究對(duì)象的各個(gè)因子的得分，然后計(jì)算出因子綜合得分：

其中α表示各個(gè)因子變量的方差貢獻(xiàn)率。