6月，住房租賃行業(yè)融資再獲支持，中央層面接連發(fā)文鼓勵住房租賃等領(lǐng)域開展證券化融資創(chuàng)新，重點(diǎn)支持發(fā)行類REITs產(chǎn)品盤活存量資產(chǎn)，滿足企業(yè)的多樣化融資需求。企業(yè)也在積極行動，深圳人才安居集團(tuán)擬申報(bào)發(fā)行租賃住房權(quán)益并表型類REITs，珠海華發(fā)大灣區(qū)11.7億元保障性租賃住房ABS獲上交所反饋。

摘要

政策動向：中央層面，鼓勵住房租賃領(lǐng)域開展證券化融資創(chuàng)新，依法合規(guī)加大對保租房融資支持力度。地方層面，支持與監(jiān)管并行，廣東進(jìn)一步完善公租房保障對促進(jìn)積極生育的支持措施，加快發(fā)展長租房市場；青島將人才住房納入住房保障體系；漳州、信陽集中發(fā)布保租房項(xiàng)目認(rèn)定辦法及多渠道籌集保租房方案等，扎實(shí)推進(jìn)保租房籌集及認(rèn)定工作；深圳、青島強(qiáng)化本地住房租賃資金監(jiān)管政策；北京、重慶進(jìn)一步優(yōu)化租房提取公積金業(yè)務(wù)。

市場運(yùn)行：2023年6月，受高校畢業(yè)生入市帶動，重點(diǎn)城市住宅平均租金環(huán)比漲幅略有擴(kuò)大。50城住宅平均租金為36.9元/平方米/月，環(huán)比上漲0.12%，同比下跌1.06%。

土地情報(bào)：6月重點(diǎn)22城中8城有宅地集中出讓，共成交58宗住宅用地；其中深圳、寧波、杭州共成交3宗租賃住房用地，合計(jì)規(guī)劃建筑面積約9.6萬平方米。

企業(yè)動態(tài)：門店運(yùn)營方面，北京最大的集租房項(xiàng)目首創(chuàng)和園·繁星、樂乎青年社區(qū)城鄉(xiāng)14號樓、武漢人才公寓項(xiàng)目之寓·未來等門店正式開業(yè)。融資動態(tài)方面，上海地產(chǎn)發(fā)布保租房REITs基金服務(wù)招標(biāo)公告，深圳人才安居集團(tuán)擬發(fā)行租賃住房類REITs。業(yè)務(wù)拓展方面，“城璟租住”品牌發(fā)布并快節(jié)奏收購首個重資產(chǎn)長租公寓項(xiàng)目，綠地菁舍簽約上海人才公寓羅森寶，百瑞紀(jì)集團(tuán)與深業(yè)泰富集團(tuán)達(dá)成戰(zhàn)略合作協(xié)議。

政策動向

1. 住房租賃市場指導(dǎo)與支持政策

中央層面：鼓勵住房租賃領(lǐng)域開展證券化融資創(chuàng)新，類REITs產(chǎn)品發(fā)行或加速

6月，中央層面繼續(xù)鼓勵住房租賃領(lǐng)域融資創(chuàng)新，滿足企業(yè)多樣化融資需求。央行等5部委發(fā)文鼓勵運(yùn)用信貸、債券、資產(chǎn)支持證券、基礎(chǔ)設(shè)施REITs等方式，支持專業(yè)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)發(fā)展，依法合規(guī)加大對保租房的建設(shè)融資支持力度。中國銀行間市場交易商協(xié)會發(fā)文鼓勵和支持企業(yè)在租賃住房等領(lǐng)域開展證券化融資創(chuàng)新，重點(diǎn)支持租賃住房等領(lǐng)域通過發(fā)行類REITs有效盤活存量資產(chǎn)，滿足企業(yè)多樣化融資需求。

另外，受國務(wù)院委托，審計(jì)署審計(jì)了2022年度中央預(yù)算執(zhí)行和其他財(cái)政收支情況，重點(diǎn)審計(jì)了11省住房租賃市場發(fā)展、公租房、保障性租賃住房等相關(guān)資金481.97億元，其中在開展住房租賃市場發(fā)展試點(diǎn)的24個城市中，抽查的13市均發(fā)現(xiàn)虛報(bào)住房租賃市場發(fā)展試點(diǎn)任務(wù)量的問題；此外，違規(guī)利用公租房抵（質(zhì)）押融資也是普通存在的問題。在此背景下，隨著中央層面的督導(dǎo)強(qiáng)化，地方住房租賃市場建設(shè)將更趨規(guī)范。

表：2023年6月中央出臺的住房租賃市場指導(dǎo)與支持政策

資料來源：中指研究院整理

地方層面：支持與監(jiān)管并行，地方積極施策推動住房租賃市場健康有序發(fā)展

政策培育方面，廣東省提出進(jìn)一步完善公租房保障對促進(jìn)積極生育的支持措施，在配租公租房戶型選擇、租賃補(bǔ)貼、提取公積金等方面向多子女家庭傾斜；同時支持國有住房租賃企業(yè)通過新建租賃住房、“城中村”住房規(guī)模化租賃改造等方式，擴(kuò)大住房租賃規(guī)模；加快發(fā)展長租房市場，利用市場化手段多渠道增加長租房供應(yīng)。青島將人才住房納入住房保障體系，采取“可租可售”的方式分類實(shí)施人才住房保障，并明確了面向的人才范圍、各類型人才住房標(biāo)準(zhǔn)、價格機(jī)制及分配流程等。

供應(yīng)方面，漳州集中出臺多項(xiàng)政策，包括：保租房項(xiàng)目認(rèn)定辦法、非居改保及產(chǎn)業(yè)園區(qū)工業(yè)配套用地新建宿舍型保租房等實(shí)施意見。信陽也同時發(fā)布了加快發(fā)展保租房實(shí)施意見及保租房項(xiàng)目認(rèn)定辦法，鼓勵將部分富余安置房、市場房源轉(zhuǎn)化為保租房，支持專業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)建設(shè)和運(yùn)營保租房。

市場監(jiān)管方面，深圳為進(jìn)一步規(guī)范住房租賃企業(yè)經(jīng)營，維護(hù)住房租賃當(dāng)事人合法權(quán)益，將6月到期的住房租賃監(jiān)管政策繼續(xù)延期兩年。青島也正式開展住房租賃資金監(jiān)管工作，要求市內(nèi)的住房租賃業(yè)務(wù)運(yùn)營企業(yè)在本市開立唯一專用的住房租賃資金監(jiān)管賬戶，作為房屋租金及押金收取和支付業(yè)務(wù)的唯一結(jié)算賬戶。沈陽發(fā)文征求租賃房屋治安管理規(guī)定相關(guān)意見，在申報(bào)居住信息時限、登記內(nèi)容、最小出租單位、群租和日租等問題上進(jìn)行了細(xì)化。

公積金政策方面，北京進(jìn)一步優(yōu)化租房提取公積金業(yè)務(wù)，針對不同的租住房屋及家庭類型，分類提升公積金提取額度，其中租住公租房、保租房或多子女家庭租房，可按實(shí)際租金提取公積金，不受月繳存額限制。重慶也針對不同轄區(qū)及不同家庭類型，分類提升租房提取公積金限額。

表：2023年6月地方出臺的住房租賃市場指導(dǎo)與支持政策

資料來源：中指研究院整理

2.租賃住房籌集情況

近期，部分省市在住建工作相關(guān)會議上公布了2023年保租房籌集工作進(jìn)展。

山東省：6月1日，省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳組織召開新聞通氣會，據(jù)會議披露，2023年山東省保障性租賃住房開工任務(wù)為8.3萬套，棚戶區(qū)改造開工任務(wù)為8.99萬套，基本建成任務(wù)為8.07萬套，公租房籌集任務(wù)為600套，住房租賃補(bǔ)貼發(fā)放任務(wù)為44912戶。其中1-5月，全省保障性租賃住房開工4.7萬套（間），開工率55.6%；棚戶區(qū)改造開工4.4萬套，開工率49.3%；基本建成9.9萬套，基本建成率122.9%；公租房新開工200套，開工率33.3%；發(fā)放住房租賃補(bǔ)貼戶數(shù)6.6萬戶，完成率147.8%。

廣西自治區(qū)：據(jù)2023年全區(qū)住房保障工作暨政策宣傳貫徹會披露，2023年全區(qū)計(jì)劃開工建設(shè)保障性租賃住房6.2萬套、棚戶區(qū)改造2230套，基本建成保障性租賃住房9526套、公租房1430套、棚戶區(qū)改造項(xiàng)目5.28萬套，助力全區(qū)群眾住有所居。其中2023年1-5月廣西住房保障工作穩(wěn)中有進(jìn)，住房保障項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度總體快于去年同期，各項(xiàng)工作開工率均超過50%。具體來看，全區(qū)保障性租賃住房開工率達(dá)到57.83%（3.59萬套）、公租房開工率達(dá)到65.53%（268套）、棚戶區(qū)改造開工率達(dá)到56.41%（1258套），租賃補(bǔ)貼發(fā)放率為76.42%（1.7萬戶），共完成投資55.92億元。

市場運(yùn)行

50城住宅平均租金指數(shù)：6月50城住宅平均租金環(huán)比上漲0.12%，同比下跌1.06%

2023年6月，隨著高校畢業(yè)生逐步入市，住宅租賃需求有所增長，重點(diǎn)城市住宅平均租金環(huán)比漲幅略有擴(kuò)大。6月，全國50個城市住宅平均租金為36.9元/平方米/月，環(huán)比上漲0.12%，漲幅較上月擴(kuò)大0.06個百分點(diǎn)；同比下跌1.06%，跌幅較上月收窄0.31個百分點(diǎn)。

圖：2021年7月至2023年6月50城住宅平均租金及環(huán)比漲跌

重點(diǎn)城市租金：50城中24個城市住宅平均租金環(huán)比上漲，較上月增加5個

2023年6月，高校畢業(yè)生逐步入市帶動住宅租賃市場需求增長，租金上漲城市數(shù)量增多。50城中住宅平均租金環(huán)比上漲的城市個數(shù)為24個，較上月增加5個。具體來看，三亞、西安等5個城市環(huán)比漲幅在0.5%以上，其中三亞漲幅最大，為0.98%；成都、蘇州等4個城市環(huán)比漲幅在0.3%-0.5%之間；太原、北京等9個城市漲幅在0.1%-0.3%之間；寧波、珠海等6個城市漲幅在0.1%以內(nèi)。6月，大連住宅平均租金與上月持平。

2023年6月，50城中住宅平均租金環(huán)比下跌的城市個數(shù)為25個，較上月減少5個。具體來看，溫州環(huán)比跌幅最大，為0.74%；徐州、南通等7個城市跌幅在0.3%-0.5%之間；鄭州、蘭州等13個城市跌幅在0.1%（含）-0.3%之間；泉州、東莞等4個城市跌幅在0.1%以內(nèi)。

圖：2023年6月50個城市住宅平均租金及環(huán)比漲跌

土地情報(bào)

集中供地22城中，8城進(jìn)行了宅地集中出讓。2023年6月，在集中供地22城中，有8個城市進(jìn)行了土地集中出讓，累計(jì)成交58宗涉宅用地，總體規(guī)劃建筑面積約430萬平方米。具體城市來看，杭州成交規(guī)模近130萬平方米；蘇州、無錫、寧波成交規(guī)模在50-70萬平方米之間；廣州、合肥、深圳、南京成交規(guī)模在40萬平方米以下。

6月集中供地城市共成交3宗涉租用地。集中供地的8城中，僅深圳、寧波、杭州成交3宗涉租用地。具體來看，深圳“T207-0060”地塊自持面積5.85萬平方米；寧波1宗地為純保障性租賃住房用地，規(guī)劃建面3.37萬平方米；杭州1宗地配建0.39萬平的公租房。

表：2023年6月集中供地22城涉宅用地成交信息

企業(yè)動態(tài)

1.住房租賃市場融資新動向

6月，住房租賃行業(yè)融資動態(tài)更趨多樣化。江西撫州、湖北襄陽谷城縣轄區(qū)內(nèi)首筆保障性租賃住房項(xiàng)目貸款分別落地，獲批金額分別為2億元、1.5億元。上海地產(chǎn)發(fā)布保租房公募REITs基金招標(biāo)公告，項(xiàng)目發(fā)行規(guī)模不低于10億元；滬深交易所首批四單基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs擴(kuò)募項(xiàng)目正式上市，并獲投資者認(rèn)可；深圳人才安居集團(tuán)擬在交易所申報(bào)發(fā)行租賃住房權(quán)益并表型類REITs，資產(chǎn)規(guī)模合計(jì)約10-20億元；珠海華發(fā)大灣區(qū)11.7億元保租房ABS獲上交所反饋，近幾年珠海華發(fā)在租賃領(lǐng)域融資動作不斷。

表：2023年6月住房租賃市場融資情況

資料來源：中指研究院整理

2.企業(yè)住房租賃業(yè)務(wù)拓展新動態(tài)

項(xiàng)目入市方面，6月，多家品牌長租公寓運(yùn)營商有新門店開業(yè)。其中包括北京最大的集租房項(xiàng)目首創(chuàng)和園·繁星、樂乎青年社區(qū)城鄉(xiāng)14號樓、武漢人才公寓項(xiàng)目之寓·未來、蘇州昆山城家銥工場人才公寓、蘇州首個大型綜合租賃生活社區(qū)——恒泰·東延四季公寓、深圳寶安西鄉(xiāng)壹間公寓·鴻鵬，及樂乎公寓和建信住房攜手推出的CCB建融家園延靜里店。貝殼租房首個自營品牌長租公寓——貝殼·海鹽公寓也正式在成都成華區(qū)建設(shè)路落地。另外，地產(chǎn)城方龍陽璟芳社區(qū)、上海地產(chǎn)與城家公寓聯(lián)合打造的虹橋樂賢居城家公寓1701套保障性租賃住房也將于近期上市。

業(yè)務(wù)拓展方面，城璟租住集團(tuán)針對中國大陸地區(qū)推出住房租賃運(yùn)營品牌“城璟租住”，并快節(jié)奏收購了開元旅業(yè)集團(tuán)所持有的位于上海松江新城核心區(qū)位的獨(dú)立宿舍園區(qū)項(xiàng)目，作為城璟租住集團(tuán)旗下首個重資產(chǎn)長租公寓項(xiàng)目；同時，其他公寓運(yùn)營商也積極拓展新項(xiàng)目，協(xié)信家簽約上海閔行區(qū)力波愷誠行政公寓，綠地菁舍簽約上海人才公寓羅森寶，百瑞紀(jì)集團(tuán)與深業(yè)泰富集團(tuán)達(dá)成戰(zhàn)略合作協(xié)議。

公寓納保方面，安居瑾家麒麟科創(chuàng)園店獲批南京市《保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書》，這是安居瑾家第4個成功打通保租房認(rèn)定全流程的長租公寓項(xiàng)目。據(jù)魔方生活服務(wù)集團(tuán)披露，其全國范圍內(nèi)已經(jīng)完成納保、獲得保租房認(rèn)定的公寓項(xiàng)目近百個，總房源量超過15000間，包括整租型公寓和多人宿舍間等多種房源類型。

表：2023年6月住房租賃開發(fā)運(yùn)營企業(yè)動態(tài)

資料來源：中指研究院整理