點(diǎn)擊獲取最新房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)

11月11日，自然資源部發(fā)布《關(guān)于運(yùn)用地方政府專(zhuān)項(xiàng)債券資金收回收購(gòu)存量閑置土地的通知》：

為貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院決策部署，嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量，支持盤(pán)活存量閑置土地，進(jìn)一步推動(dòng)《關(guān)于實(shí)施妥善處置閑置存量土地若干政策措施的通知》（自然資發(fā)〔2024〕104號(hào)）落地見(jiàn)效，積極運(yùn)用地方政府專(zhuān)項(xiàng)債券資金加大收回收購(gòu)存量閑置土地力度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，現(xiàn)就有關(guān)事項(xiàng)通知如下：

一、運(yùn)用專(zhuān)項(xiàng)債券資金收回收購(gòu)存量閑置土地，是減少市場(chǎng)存量土地規(guī)模、改善土地供求關(guān)系、增強(qiáng)地方政府和企業(yè)資金流動(dòng)性、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵舉措。各地要提高政治站位，主動(dòng)擔(dān)當(dāng)作為，積極做好地塊篩選和項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，推動(dòng)專(zhuān)項(xiàng)債券資金加快落地，切實(shí)做到規(guī)范操作、有章可循、從嚴(yán)管理、精準(zhǔn)高效。

二、使用專(zhuān)項(xiàng)債券資金用于收回收購(gòu)?fù)恋?，?yīng)由納入名錄管理的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)具體實(shí)施。專(zhuān)項(xiàng)債券對(duì)應(yīng)的土地儲(chǔ)備項(xiàng)目中的儲(chǔ)備地塊，必須在全民所有土地資產(chǎn)管理信息系統(tǒng)中有儲(chǔ)備地塊標(biāo)識(shí)碼。符合條件但尚未納入名錄管理的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，應(yīng)于2024年12月底前在系統(tǒng)“土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)”模塊中填報(bào)單位信息及證明材料，部將按程序及時(shí)審核并動(dòng)態(tài)更新名錄。

三、優(yōu)先收回收購(gòu)企業(yè)無(wú)力或無(wú)意愿繼續(xù)開(kāi)發(fā)、已供應(yīng)未動(dòng)工的住宅用地和商服用地。其他用途的土地，進(jìn)入司法或破產(chǎn)拍賣(mài)、變賣(mài)程序的土地，因低效用地再開(kāi)發(fā)或基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等需要收回的土地，以及已動(dòng)工地塊中規(guī)劃可分割暫未建設(shè)的部分，也可以納入收回收購(gòu)范圍。

四、市、縣自然資源主管部門(mén)要依托土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)監(jiān)管系統(tǒng)中的處置存量閑置土地清單摸清底數(shù)，根據(jù)需要向社會(huì)發(fā)布收回收購(gòu)?fù)恋卣骷?，綜合考慮企業(yè)意愿、市場(chǎng)需求、地塊條件等因素，確定擬收回收購(gòu)意向地塊和時(shí)序安排，分批納入土地儲(chǔ)備計(jì)劃，優(yōu)先申報(bào)使用專(zhuān)項(xiàng)債券。處置存量閑置土地清單是安排專(zhuān)項(xiàng)債券的基礎(chǔ),應(yīng)當(dāng)根據(jù)收回收購(gòu)?fù)恋氐那闆r動(dòng)態(tài)更新。

五、土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)委托經(jīng)備案的土地估價(jià)機(jī)構(gòu)，對(duì)擬收回收購(gòu)地塊開(kāi)展土地市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估，相較企業(yè)土地成本，就低確定收地基礎(chǔ)價(jià)格。市、縣處置存量閑置土地協(xié)調(diào)推進(jìn)機(jī)制或土地出讓協(xié)調(diào)決策機(jī)構(gòu)根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)、合同履約情況等，集體決策確定基礎(chǔ)價(jià)格下調(diào)幅度，經(jīng)與土地使用權(quán)人協(xié)商一致并經(jīng)公示無(wú)異議后，報(bào)市、縣人民政府批準(zhǔn)確認(rèn)。在約定期限內(nèi)未完成收回收購(gòu)的，應(yīng)當(dāng)按照上述程序重新確定價(jià)格。

六、收回收購(gòu)的土地原則上當(dāng)年不再供應(yīng)用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。確有需求的，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)控規(guī)模，優(yōu)化條件實(shí)施供應(yīng)，在落實(shí)“五類(lèi)調(diào)控”的同時(shí)，供應(yīng)面積不得超過(guò)當(dāng)年收回收購(gòu)房地產(chǎn)用地總面積的50%。收回收購(gòu)?fù)恋赜糜诿裆I(lǐng)域和實(shí)體經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目的，不受上述限制。

運(yùn)用政府專(zhuān)項(xiàng)債券資金收回收購(gòu)存量閑置土地涉及部門(mén)多、利益協(xié)調(diào)難度大，各級(jí)自然資源主管部門(mén)要加強(qiáng)與發(fā)展改革、財(cái)政、司法、稅務(wù)等相關(guān)部門(mén)溝通協(xié)調(diào)，形成工作合力。要嚴(yán)守土地政策紅線(xiàn)底線(xiàn)，妥善處理好土地債權(quán)債務(wù)關(guān)系，保障土地使用權(quán)人和抵押權(quán)人合法權(quán)益，防范廉政風(fēng)險(xiǎn)和道德風(fēng)險(xiǎn)。專(zhuān)項(xiàng)債券額度、使用、管理等有關(guān)要求，按照有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

【中指觀(guān)點(diǎn)】

1、目的和作用：減少市場(chǎng)存量土地規(guī)模、改善土地供求關(guān)系、增強(qiáng)地方政府和企業(yè)資金流動(dòng)性、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)

《通知》明確指出“運(yùn)用專(zhuān)項(xiàng)債券資金收回收購(gòu)存量閑置土地，是減少市場(chǎng)存量土地規(guī)模、改善土地供求關(guān)系、增強(qiáng)地方政府和企業(yè)資金流動(dòng)性、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵舉措”，鼓勵(lì)各地利用專(zhuān)項(xiàng)債券資金收回收購(gòu)?fù)恋?，盤(pán)活存量，一是有利于地方政府提升土地資源利用效率，減少市場(chǎng)存量房地產(chǎn)用地規(guī)模，改善土地供求關(guān)系；二是可以增加企業(yè)資金流動(dòng)性，有利于房企集中資金用于保交房，改善市場(chǎng)預(yù)期，同時(shí)也有助于改善企業(yè)的土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)；三是可以提供滿(mǎn)足市場(chǎng)需要的新產(chǎn)品，進(jìn)一步改善供求關(guān)系，這些均有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。

除此之外，收儲(chǔ)后形成“凈地”“優(yōu)地”，也有利于補(bǔ)齊公共服務(wù)設(shè)施短板改善環(huán)境，滿(mǎn)足居住需要，同時(shí)可以騰出空間支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，促進(jìn)有效投資。

2、收購(gòu)主體：由納入名錄管理的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)具體實(shí)施收地工作

《通知》明確“使用專(zhuān)項(xiàng)債券資金用于收回收購(gòu)?fù)恋?，?yīng)由納入名錄管理的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)具體實(shí)施”，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)基本為各地或區(qū)域的土地儲(chǔ)備中心或土地整理中心，根據(jù)自然資源部公布的《土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)名錄（2020年版）》，全國(guó)各省市土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)2500家左右。

3、收購(gòu)標(biāo)的：優(yōu)先收回收購(gòu)企業(yè)無(wú)力或無(wú)意愿繼續(xù)開(kāi)發(fā)、已供應(yīng)未動(dòng)工的住宅用地和商服用地

2024年6月，自然資源部、國(guó)家發(fā)改委《關(guān)于實(shí)施妥善處置閑置存量土地若干政策措施的通知》（自然資發(fā)[2024]104號(hào)），明確了處置對(duì)象，為2024年3月31日之前供應(yīng)，目前尚未開(kāi)工以及已開(kāi)工未竣工的房地產(chǎn)用地。

本次《通知》強(qiáng)調(diào)進(jìn)一步推動(dòng)104號(hào)文落地見(jiàn)效，明確專(zhuān)項(xiàng)債收回收購(gòu)存量閑置土地的類(lèi)型，主要包括幾類(lèi)：

一是，優(yōu)先收回收購(gòu)企業(yè)無(wú)力或無(wú)意愿繼續(xù)開(kāi)發(fā)、已供應(yīng)未動(dòng)工的住宅用地和商服用地；

二是，其他土地類(lèi)型中，進(jìn)入司法或破產(chǎn)拍賣(mài)、變賣(mài)程序的土地；

三是，因低效用地再開(kāi)發(fā)或基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等需要收回的土地；

四是，已動(dòng)工地塊中規(guī)劃可分割暫未建設(shè)的部分。

可見(jiàn)土地類(lèi)型包含各類(lèi)用地，優(yōu)先收回收購(gòu)滿(mǎn)足條件的住宅用地和商服用地，法拍地塊也在列，不僅包括未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的地塊，也包括已動(dòng)工可分割未建設(shè)的土地。優(yōu)先收回收購(gòu)住宅用地和商服用地，一方面，住宅、商服用地多為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)獲得，優(yōu)先針對(duì)此類(lèi)土地進(jìn)行收回收購(gòu)，有利于緩解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金壓力，為企業(yè)提供資金流動(dòng)性，也有助于企業(yè)更好地將資金用于保交房，促進(jìn)市場(chǎng)信心修復(fù)；另一方面，也可以直接改善土地供求關(guān)系，在促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)中發(fā)揮重要作用。

另外，2024年5月，自然資源部發(fā)布《土地儲(chǔ)備管理辦法》（征求意見(jiàn)稿），明確要建立全民所有土地資產(chǎn)管理信息系統(tǒng)（是對(duì)原土地儲(chǔ)備監(jiān)測(cè)監(jiān)管系統(tǒng)的升級(jí)），對(duì)儲(chǔ)備土地實(shí)行信息化管理。本次《通知》強(qiáng)調(diào)專(zhuān)項(xiàng)債券對(duì)應(yīng)的土地儲(chǔ)備項(xiàng)目中的儲(chǔ)備地塊，必須在全民所有土地資產(chǎn)管理信息系統(tǒng)中有儲(chǔ)備地塊標(biāo)識(shí)碼，也就是已經(jīng)完成入庫(kù)的地塊，有利于規(guī)范化收回收購(gòu)存量閑置土地。

4、收購(gòu)價(jià)格：土地評(píng)估價(jià)格與企業(yè)土地成本，就低確定收地基礎(chǔ)價(jià)格

《通知》明確“土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)委托經(jīng)備案的土地估價(jià)機(jī)構(gòu)，對(duì)擬收回收購(gòu)地塊開(kāi)展土地市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估，相較企業(yè)土地成本，就低確定收地基礎(chǔ)價(jià)格”，同時(shí)指出“市、縣處置存量閑置土地協(xié)調(diào)推進(jìn)機(jī)制或土地出讓協(xié)調(diào)決策機(jī)構(gòu)根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)、合同履約情況等，集體決策確定基礎(chǔ)價(jià)格下調(diào)幅度”，即收地基礎(chǔ)價(jià)格為評(píng)估價(jià)和企業(yè)土地成本（包含土地成交價(jià)格+利息支出等）的就低價(jià)，最終的收購(gòu)價(jià)格是在基礎(chǔ)價(jià)格的基礎(chǔ)上再給予一定幅度下調(diào)。

2021年下半年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)深度調(diào)整，房?jī)r(jià)波動(dòng)下行一定程度導(dǎo)致當(dāng)前不少地塊評(píng)估價(jià)低于企業(yè)獲取土地時(shí)的價(jià)格，特別是企業(yè)在市場(chǎng)熱度較高時(shí)獲取的土地。值得關(guān)注的是，土地出讓時(shí)的起始價(jià)一般是在評(píng)估價(jià)的基礎(chǔ)上結(jié)合當(dāng)期市場(chǎng)情況等因素綜合確定，收儲(chǔ)成本是重要依據(jù)，疊加地方發(fā)行專(zhuān)項(xiàng)債也依賴(lài)土地價(jià)值，因此土地出讓時(shí)的起始價(jià)或是本次土地收購(gòu)價(jià)格的重要參考，過(guò)去底價(jià)成交的土地，有望在本次收回收購(gòu)?fù)恋刂袑?shí)現(xiàn)更有效去化。

5、土地收回后的“去向”：原則上當(dāng)年不再供應(yīng)用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

《通知》明確“收回收購(gòu)的土地原則上當(dāng)年不再供應(yīng)用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。確有需求的，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)控規(guī)模，優(yōu)化條件實(shí)施供應(yīng)，在落實(shí)‘五類(lèi)調(diào)控’的同時(shí)，供應(yīng)面積不得超過(guò)當(dāng)年收回收購(gòu)房地產(chǎn)用地總面積的50%”，這也是落實(shí)“嚴(yán)控增量”的具體表現(xiàn)，要求收回收購(gòu)的土地原則上當(dāng)年不再供應(yīng)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，土地收回后將明顯降低土地存量，進(jìn)一步改善房地產(chǎn)供求關(guān)系，促進(jìn)市場(chǎng)預(yù)期修復(fù)；而確需供應(yīng)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的，需要落實(shí)“五類(lèi)調(diào)控”，且限定供應(yīng)面積不超過(guò)當(dāng)年收回用地總面積的50%，這對(duì)于庫(kù)存消化周期較長(zhǎng)的城市將產(chǎn)生明顯約束，在這種情況下，能再次進(jìn)入市場(chǎng)的土地或是通過(guò)調(diào)規(guī)后可以產(chǎn)生更多增量?jī)r(jià)值的地塊，這類(lèi)地塊在滿(mǎn)足新的市場(chǎng)需求的同時(shí)，也有利于增加地方土地出讓收入。

“五類(lèi)調(diào)控”是指住宅用地供應(yīng)“五類(lèi)”（顯著增加、增加、持平、適當(dāng)減少、減少直至?xí)和＃┱{(diào)控目標(biāo)，其中，消化周期在36個(gè)月以上的，應(yīng)停止供地；36~18個(gè)月的，要適當(dāng)減少供地；18~12個(gè)月的，維持供地持平水平；12~6個(gè)月的，要增加供地；6個(gè)月以下的，要顯著增加并加快供地。

6、專(zhuān)項(xiàng)債券額度尚未確定，有待政策進(jìn)一步明確

本次自然資源部發(fā)布《通知》，快速落實(shí)閑置存量土地收回收購(gòu)政策，本次更多是對(duì)專(zhuān)項(xiàng)債券資金收回收購(gòu)存量土地的規(guī)則進(jìn)行明確，《通知》中也指出“專(zhuān)項(xiàng)債券額度、使用、管理等有關(guān)要求，按照有關(guān)規(guī)定執(zhí)行”，專(zhuān)項(xiàng)債券的具體使用辦法，仍需財(cái)政部更進(jìn)一步政策的落地。

本次《通知》落地標(biāo)志著專(zhuān)項(xiàng)債用于土地儲(chǔ)備正式重啟，本次鼓勵(lì)地方政府利用專(zhuān)項(xiàng)債收回收購(gòu)存量閑置土地，且不限定收回的土地用于保障性住房建設(shè)，擴(kuò)大了專(zhuān)項(xiàng)債使用范圍，明確了收購(gòu)目的、收購(gòu)標(biāo)的物范圍、收購(gòu)價(jià)格要求等多個(gè)方面，同時(shí)指出要摸清底數(shù)，確定好時(shí)序安排，為各地提供了政策指導(dǎo)。

《通知》落地也意味著更多低成本的增量資金將進(jìn)入市場(chǎng)，對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，應(yīng)抓住機(jī)會(huì)出售存量土地，緩解資金壓力，或進(jìn)一步改善土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)；對(duì)于地方政府來(lái)說(shuō)，專(zhuān)項(xiàng)債券用于收購(gòu)存量土地，也能夠增強(qiáng)地方政府的資金流動(dòng)性，緩解地方政府的資金壓力，支持地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展、保障民生；對(duì)于市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，收回收購(gòu)存量閑置土地，有助于改善市場(chǎng)供求關(guān)系，是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵舉措，可見(jiàn)利用專(zhuān)項(xiàng)債收回收購(gòu)存量閑置土地可以取得“一舉多得”的效果。

在當(dāng)下的市場(chǎng)環(huán)境下，具備發(fā)展?jié)摿Φ某鞘校ㄈ缰兄秆芯吭喊l(fā)布的2024年中國(guó)地級(jí)以上城市開(kāi)發(fā)投資吸引力排名前50城市）土地收回收購(gòu)后，再入市時(shí)更易產(chǎn)生增量?jī)r(jià)值，這對(duì)于滿(mǎn)足市場(chǎng)新需求、增加地方土地出讓收入、促進(jìn)地方擴(kuò)大投資等均具有積極意義，建議在這些能夠產(chǎn)生更多增量?jī)r(jià)值的城市側(cè)重加快推進(jìn)相關(guān)收購(gòu)節(jié)奏。

最后，專(zhuān)項(xiàng)債券的額度等細(xì)則仍需財(cái)政部等相關(guān)部門(mén)進(jìn)一步出臺(tái)政策明確，政策若快速落實(shí)到位，將有望繼續(xù)修復(fù)市場(chǎng)預(yù)期，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。