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報告要點：

1.各地推進“白名單”落地擴圍，多措并舉緩解房企資金壓力。

2.并購活動熱度仍相對低迷，出險房企出售項目償還債務(wù)。

3.金科重整計劃草案提交期限延并召開第一次遴選評審會，長城資產(chǎn)廣西分公司首次通過共益?zhèn)P活房地產(chǎn)項目。

房企政策：各地推進“白名單”擴圍增效，多措并舉緩解房企資金壓力

中央層面，11月8日，十四屆全國人大常委會第十二次會議落幕，會議審議通過《國務(wù)院關(guān)于提請審議增加地方政府債務(wù)限額置換存量隱性債務(wù)的議案》并召開發(fā)布會（會議解讀：重磅！大力度化債資金落位，房地產(chǎn)市場能否加速企穩(wěn)？）。財政部部長藍佛安在發(fā)布會上介紹，目前，支持房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的相關(guān)稅收政策，已按程序報批，近期即將推出。專項債券支持回收閑置存量土地、新增土地儲備，以及收購存量商品房用作保障性住房方面，財政部正在配合相關(guān)部門研究制定政策細則，推動加快落地。11月11日，自然資源部發(fā)布關(guān)于運用地方政府專項債券資金收回收購存量閑置土地的通知（文件解讀：運用專項債收購存量土地細則落地，這些要點值得關(guān)注！），指出優(yōu)先收回收購企業(yè)無力或無意愿繼續(xù)開發(fā)、已供應(yīng)未動工的住宅用地和商服用地，收回收購的土地原則上當年不再供應(yīng)用于房地產(chǎn)開發(fā)。相關(guān)政策一方面有望進一步降低居民購房成本、企業(yè)稅費壓力，另一方面也有望加速各地收購存量土地等的工作進度，“穩(wěn)地產(chǎn)”政策有望加快落實。

地方層面，各地密集出臺政策，推動房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制“擴圍增效”，推動更多房地產(chǎn)項目進入“白名單”，實現(xiàn)“應(yīng)進盡進”、“應(yīng)貸盡貸”。同時，各地持續(xù)優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管，允許符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)延期繳納稅款，運用地方政府專項債券并支持市場化收購房企土地，緩解房企資金壓力。11月初，金融監(jiān)管總局與住建部聯(lián)合召開城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制“白名單”項目擴圍增效政策培訓(xùn)會，指出各級專班、金融機構(gòu)要將“白名單”項目擴圍增效作為近期重點工作來抓。在中央與地方的合力推動下，預(yù)計將會有更多項目進入“白名單”范圍，項目開發(fā)所需資金也將更快到位。

表：2024年10月以來中央及地方層面部分涉及房地產(chǎn)企業(yè)融資政策

數(shù)據(jù)來源：公開資料，中指研究院綜合整理

企業(yè)并購：并購活動熱度仍相對低迷，出險房企出售項目償還債務(wù)

根據(jù)中指研究院監(jiān)測，2024年10月房地產(chǎn)行業(yè)共進行6筆并購交易，較上月減少3筆。其中，4筆交易披露交易金額，總交易規(guī)模約51.2億元，環(huán)比增加45.6%，平均單筆交易規(guī)模12.8億元，環(huán)比增加118.5%。從并購交易的數(shù)量來看，2024年10月并購活動熱度仍相對低迷。

圖：2023年1月至2024年10月房地產(chǎn)行業(yè)進行并購交易筆數(shù)與交易規(guī)模情況

數(shù)據(jù)來源：公開資料，中指研究院綜合整理

從交易標的業(yè)務(wù)類型看，2024年10月房地產(chǎn)行業(yè)進行的并購交易包括地產(chǎn)開發(fā)、商辦及文旅酒店項目。住宅開發(fā)方面，旭輝出售杭州朝聞花城項目33%股權(quán)予濱江集團。該項目位于杭州市蕭山區(qū)，占地約10.59萬平方米，總建筑面積約為40.3萬平方米，已開發(fā)為住宅，并配備商業(yè)設(shè)施及停車位。此次出售可以免除旭輝未來管理杭州項目的成本，并抵消尚未償還的債務(wù)。

表：2024年10月房地產(chǎn)行業(yè)并購交易分類型統(tǒng)計

數(shù)據(jù)來源：公開資料，中指研究院綜合整理

商辦業(yè)務(wù)方面，萬達退出成都萬達商業(yè)廣場公司，新華保險與中金資本接盤。文旅酒店業(yè)務(wù)方面，中國金茂行使優(yōu)先購買權(quán)，以9.66億元的價格收購上海樅茂70%合伙份額。在2021年11月，上海樅茂、金茂分別與華福證券訂立合伙協(xié)議及資產(chǎn)支持證券認購協(xié)議，成立“金茂華福－金茂酒店鑫選1號資產(chǎn)支持專項計劃”，底層不動產(chǎn)包括麗江金茂凱悅臻選酒店、麗江金茂璞修雪山酒店和上海崇明金茂凱悅酒店，主要用于將金茂持有的有關(guān)物業(yè)證券化，為金茂的運營和業(yè)務(wù)發(fā)展籌集資金。同時，金茂另與華福證券訂立優(yōu)先收購權(quán)協(xié)議，享有專項計劃項下相應(yīng)優(yōu)先收購資產(chǎn)支持證券或基礎(chǔ)資產(chǎn)的權(quán)利。此次交易完成后，上海樅茂將由中國金茂間接全資持有，中國金茂將擁有更大操作處置空間，有利于增強自身在市場上的競爭力和資產(chǎn)管理能力。

并購金融：金科重整計劃草案提交期限延并召開第一次遴選評審會，長城資產(chǎn)廣西分公司首次通過共益?zhèn)P活房地產(chǎn)項目

集團層面，金科于10月16日發(fā)布公告，向重慶五中院申請將重整計劃草案提交期限延長三個月。截至8月16日，已有12家意向重整投資人主體（合計17家企業(yè)）提交正式報名材料，其中已繳納保證金成功報名的意向投資人共9名。但大部分意向投資人表示，由于項目主體較多且債務(wù)規(guī)模較大，盡職調(diào)查和內(nèi)部溝通、決策工作量巨大，導(dǎo)致其尚未完成相關(guān)工作。出于獲得更多、更優(yōu)投資方案，重整后獲得更優(yōu)的股權(quán)結(jié)構(gòu)、奠定更堅實的業(yè)務(wù)發(fā)展基礎(chǔ)，同時保護廣大中小股東以及債權(quán)人利益的目的，金科申請延長重整計劃草案提交期限。11月11日，金科發(fā)布公告稱，管理人于11月8日收到4家意向投資人（含聯(lián)合體）提交的重整投資方案，并于11月9日組織召開了第一次遴選評審會。

項目層面，10月底，長城資產(chǎn)廣西分公司為北海灣春投資開發(fā)有限公司提供共益?zhèn)Y金順利完成出資，資金將用于北海東盟國際商貿(mào)城工程建設(shè)，這是長城資產(chǎn)廣西分公司首次通過共益?zhèn)鶛?quán)形式盤活問題房地產(chǎn)項目。北海東盟國際商貿(mào)城項目于2014年資金鏈斷裂，2019年全部停工，北海灣春公司也已破產(chǎn)并進入破產(chǎn)重整階段，其債權(quán)為中國長城資產(chǎn)廣西分公司收購農(nóng)信社不良債權(quán)資產(chǎn)包所得。中國長城資產(chǎn)廣西分公司作為北海灣春公司前三大債權(quán)人之一，以投資項目破產(chǎn)共益?zhèn)绞絽⑴c項目破產(chǎn)重整及續(xù)建工程，項目預(yù)計在兩年內(nèi)完成竣工驗收、實現(xiàn)交付。

表：2024年1-10月金融機構(gòu)參與房地產(chǎn)并購與紓困情況

數(shù)據(jù)來源：公開資料，中指研究院綜合整理

附表：2024年10月房地產(chǎn)行業(yè)并購情況

數(shù)據(jù)來源：公開資料，中指研究院綜合整理